Rambler's Top100

+3 8(044) 229-21-25
 
РусскийУкраїнськаEnglish
19.11.2017
Главное меню
Главная
Экспертная оценка
Экспертиза
Технический надзор
Маркетинговые исследования
Инвестиции
Недвижимость в Украине
Недвижимость за рубежом
Новости недвижимости
Реклама на сайте
Вакансии
Контакты
Аренда нежилого подвального помещения. Киев, ул. Б. Хмельниц...
Аренда складских помещений в Святошинском районе Киева
Продажа роскошных офисных помещений в центре Парижа
Дом на Кипре в комплексе Eliana Complex, в районе East Coast
Продажа производственной площадки в Артемовске

Брокеридж в УкраинеПотребительский кредитАвтомобиль в кредитЗемля в кредит
Недвижимость в кредитКредиты для бизнесаБанкиБрокеридж в России

Законы финансового ускорения - погашаем ипотечный кредит досрочно

Версия для печати Отправить на e-mail

Обычно переплата по ипотечному кредиту составляет 100-150% за 15–20 лет. Как же сократить эти безумные расходы? Напрашивается самый простой способ - погашать кредит с опережением графика. Причин для досрочного погашения кредита может быть несколько.

Во-первых, у заемщика могут неожиданно увеличиться доходы: повысится зарплата, добавятся “левые” заработки и прочее (обычное явление, особенно если кредит взят на длительный срок.). Во-вторых, с самого начала у заемщика денег может быть больше, ведь банкиры изначально не учитывают его реальный заработок, закладывая в договор заведомо больший, чем он рассчитывает, срок погашения кредита. Ну и в-третьих, на заемщика может неожиданно в виде наследства или подарка свалиться достаточно крупная сумма, которую, почему-то не захочется тратить на поездку на Мальдивы или на последнюю модель телефона Vertu. Маловероятно, но иногда случается и такое.
Как же правильно распорядиться дополнительными доходами? Стоит ли все бросать в “топку” кредита или лучше вложить деньги в доходные финансовые инструменты, чтобы через некоторое время погасить весь долг сразу за счет полученной прибыли?
Сколько не жалко
Если у заемщика просто повысились доходы на 10–30%, самый удобный вариант — бросать на погашение тела кредита сколько не жалко. В этом случае при классической схеме погашения займа, когда проценты начисляются на остаток задолженности, процентное бремя будет постепенно снижаться и заемщику будет легче “тянуть кредитную лямку”.
Если помимо месячного платежа по кредиту вносить хотя бы $200, то при займе в $50 тыс., взятом на 15 лет, экономия на процентах при ставке в 13,5% годовых составит $34,4 тыс. за весь срок пользования займом. Сократится и время выплаты долга — с 15 до 8 лет. За счет сокращения задолженности только за первый год можно сэкономить на процентах (при указанной выше сумме кредита) $150–200.
Банкирам, естественно, досрочное погашение займов невыгодно. Поэтому многие из них первые два года штрафуют заемщиков за погашение кредита с опережением графика. Размер штрафа колеблется от 1% до 2% суммы, превышающей ежемесячный обязательный платеж. Интересно, что столь строги к заемщикам, в основном, мелкие и средние банки. Из первой пятерки лидеров, на которые приходится 67% всех выданных ипотечных кредитов (УкрСиббанк, “Райффайзен Банк Аваль”, Укрсоцбанк, ПриватБанк и ОТП-банк), “наказывает” за досрочное погашение ипотечного займа только Укрсоцбанк.
Кстати, досрочное погашение тела кредита небольшими суммами (к примеру, 2–3 месячных платежа вместо одного) позволит заемщику получить возможность какое-то время выплачивать банку только проценты. За счет опережения графика формируется своеобразная “подушка”, которая может помочь владельцу кредита пережить временное снижение его доходов. “На мой взгляд, оптимально иметь запас переплаты в 3–6 месяцев, чтобы чувствовать себя спокойно. Но только в том случае, если заемщику не придется сидеть на “хлебе и воде”, — отмечает Даниил Фурса, начальник управления банка “Финансы и Кредит”.
Тем же, кто выбрал аннуитетную схему погашения кредита, снизить переплату банку будет гораздо сложнее. Штраф в размере 1–2% суммы, превышающей обязательный платеж по кредиту, придется платить не только первые два года, но и в течение всего срока кредитования. Это, в общем-то, незаконно, поскольку, согласно п. 8 ст. 11 Закона “О защите прав потребителей”, препятствовать досрочному погашению займа нельзя. Однако украинские банки практикуют такие санкции повсеместно.
Но штрафы — отнюдь не самое неприятное в истории с досрочным погашением аннуитетного кредита. Дело в том, что у каждого банка своя схема учета платежей, внесенных досрочно. Большинство просто уменьшают общую сумму долга с учетом процентов за весь срок, на который выдавался аннуитетный кредит. То есть заемщик практически не экономит на процентах, а просто сокращает срок расчета с банком. Так поступают, к примеру, “Райффайзен Банк Аваль”, УкрСиббанк, Приватбанк и ОТП-банк, на которые приходится львиная доля выданных ипотечных кредитов. Поэтому, если есть желание погашать кредит досрочно и при этом на аннуитетных условиях, кредитора нужно выбирать особенно тщательно. 
Перехитрим банк?
Если на заемщика неожиданно “свалилась” крупная сумма денег — минимум $5–10 тыс., то не всегда стоит спешить бросать ее на погашение кредита. В особенности это касается тех заемщиков, у которых предусмотрены штрафы за досрочное погашение или оформлен аннуитет.
Первый, не самый выгодный, зато самый простой, способ распорядиться “внезапными” деньгами — положить их на депозит. Если удалось найти банк, где депозитная ставка хотя бы на 1% превышает ставку по “родному” кредиту, можно смело отправляться туда с деньгами. Сделать это не столь уж сложно, средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам составляет 13,5% годовых в долларах, в то же время даже в первой двадцатке банков по объему депозитов можно найти вклады под 14,5–16,4% годовых в гривнах. Но не стоит забывать, что этот небольшой “навар” может быть “съеден” при обмене гривен на валюту или наоборот. Или гривна может внезапно “просесть”.
На гривневом депозите в 50 тыс. грн. ($10 тыс.) можно заработать за год максимум $1640 (в нормальном банке). Если же эти деньги бросить на погашение кредита, взятого под 13,5% в долларах, то за первый год можно сэкономить на процентах примерно $1310. Как видим, такая схема имеет экономический смысл.
Особенно полезной такая “заначка” будет тем, кто выплачивает кредит по аннуитетной схеме — возникнет реальная и существенная экономия на процентах. К тому же депозит в банке может выполнять и роль резервного фонда.
Творческий подход
Стремясь сэкономить на платежах банку можно обратить внимание и на не вполне традиционные пути инвестирования. К примеру, бухгалтер Татьяна Пономоренко выплачивает ипотечный кредит в течение двух лет. Полгода назад, по завещанию, ей достался гараж в одном из жилых районов столицы. Первым желанием, естественно, было — продать гараж и внести вырученную сумму (недвижимость оценивалась примерно в $5000) в счет досрочного погашения. Но найти покупателя было сложно, к тому же у владелицы не было всех документов, поэтому Татьяна решила гараж сдавать.
“Оказалось, что найти желающих очень легко. Машины сейчас есть у многих, а гаражи — далеко не у всех”, — отметила Татьяна. Дополнительный доход от гаражной ренты составляет $200 ежемесячно. Таким образом, за два года Татьяна сможет уменьшить тело кредита на $4800, за четыре — на $9600, а за десять лет — на $24 тыс. При кредитной ставке 13% годовых в валюте экономия на процентах за 10 лет составит около $15 тыс.. И это при условии, что арендная плата не будет расти.
В принципе, сдавать можно не только гараж, но и любую другую недвижимость, которая есть в наличии. Справедливости ради отметим, что вариантов, при которых инвестиции выгоднее досрочного погашения кредитов, все же единицы. Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Владислав Королев, к примеру, считает, что досрочное погашение кредита — это и есть один из способов инвестирования средств. А доход от инвестиции выражается в сумме неоплаченных процентов за пользование кредитом.
“Если удастся найти инвестицию с доходностью, превышающей проценты по кредиту, тогда, конечно, выгоднее инвестировать средства. Но набор инструментов инвестирования для физических лиц на данный момент достаточно ограничен”, — отмечает г-н Королев.
“Злые вы, уйду я от вас”…
Если дополнительных средств нет, а объем процентов по кредиту все же хочется снизить, можно попробовать перекредитоваться в другом банке (подробнее см. “Деньги”, №5 от 26 октября 2006 года, доступно на сайте www.dengi-ua.com). Рефинансирование ипотечных кредитов для физлиц сейчас активно предлагают ОТП-банк, Укрэксимбанк, Альфа-Банк, “ПУМБ”, УкрСиббанк. Правда, ставки рефинансирования у них не очень отличаются от обычных среднерыночных — 12–13% в долларах и 16,5–17,5% в гривнах. Таким образом, этот вариант вряд ли подойдет тем, кто оформил кредит недавно, а также тем, кому осталось платить по счетам год-два. Ведь в таком случае временные и денежные затраты на переведение кредита из одного банка в другой могут себя не оправдать.
Тем не менее, даже если разница в ставках составляет 0,5%, а тело кредита не выплачено более чем на половину — перекредитоваться все же стоит. Если сумма долга составляет, к примеру, $80 тыс. на срок 15 лет, а действующая кредитная ставка равна 13%, то, перекредитовавшись под 12,5%, можно сэкономить на процентах около $3000. Минус расходы на оформление рефинансирования (при наших исходных данных — около $1000). Выходит как минимум $2000 чистой экономии.
Что такое аннуитет?
Аннуитет — это одна из форм погашения кредита. Если при классической схеме проценты начисляются на остаток задолженности, то при аннуитете рассчитывается единый фиксированный платеж, который нужно платить в течение всего срока кредитования. При этом соотношение тела кредита и процентов внутри этого платежа в первые годы равняется примерно 20/80. В конце срока кредитования складывается уже обратная ситуация: 80–90% платежа идет на погашение тела займа и всего лишь 20–10% — на обслуживание кредита (проценты и комиссионные).
Освобождайтесь досрочно…
Феделе Ди Маджио,
глава наблюдательного совета “Агробанка”:
– Если пришли дополнительные средства и кредит, с моей точки зрения, небольшой, то лучше выплатить кредит. Но если кредит значительный, как, например, ипотека или кредит на авто, перед тем, как досрочно погасить платеж, клиенту стоит подумать — а не понадобятся ли ему эти дополнительные средства, чтобы получить позднее, например, еще более дорогой кредит. На данном этапе, с точки зрения инвестиционных возможностей, это практически единственная схема в Украине. Но надо быть предельно осторожным, так как более прибыльная инвестиция имеет больший риск. Так что если дополнительная сумма не столь значительна, возможны такие инвестиции как банковский депозит и государственные облигации.
Источник - http://www.dengi-ua.com




Мы в Фейсбуке Мы в Твиттере Мы в ЖЖ
 

Новости
Китайцы пробурят 24 скважины в Украине
В НБУ рассказали о раскрытии банковской тайны силовикам в августе
Японская компания планирует представить самый быстрый автомобиль в мире
ЗЕЛЕНЫЙ СВЕТ ИНФЛЯЦИИ: НБУ ПРОГНОЗИРУЕТ РОСТ ЦЕН
Херсонщина может стать крупным импортером для Индии
Оценка бизнеса
Оценка для МСФО
Оценка предприятия
Оценка основных фондов
Оценка ЦИК
Оценка акций
Оценка гудвилла
Оценка нематериальных активов
Оценка товарного знака (бренда)
Оценка облигаций
Оценка недвижимости
Оценка квартиры
Оценка комнаты
Оценка здания
Оценка для наследства
Оценка для дарения
Оценка для нотариуса
Оценка для аренды
Оценка для страхования
Оценка домовладения
Оценка промышленной недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка памятника
Оценка ущерба
Оценка гаража
Оценка движимого имущества
Оценка мебели
Оценка компьютера
Индекс инфляции
Индекс инфляции
Учетная ставка НБУ
Учетная ставка НБУ
Нотариусы Украины
Нотариусы Днепропетровска
Нотариусы Донецка
Нотариусы Запорожья
Нотариусы Одессы
Нотариусы Севастополя
Нотариусы Ужгорода
Нотариусы Харькова
Нотариусы Чернигова
Нотариусы Киева
Курсы валют
Курсы валют
Курсы валют
RSS
| Оценка | | Оценка бизнеса | | Оценка недвижимости | | Аренда квартир | | Контакты |
2007 - 2017 © BGT Consulting