Rambler's Top100

+3 8(044) 229-21-25
 
РусскийУкраїнськаEnglish
20.04.2018
Главное меню
Главная
Экспертная оценка
Экспертиза
Технический надзор
Маркетинговые исследования
Инвестиции
Недвижимость в Украине
Недвижимость за рубежом
Новости недвижимости
Реклама на сайте
Вакансии
Контакты
Продажа 4-х комнатной квартиры просп. П. Григоренко
Продажа офисного здания в Днепровском районе
Продам квартиру в Дарницком районе
Покупка 3-х комнатной квартиры в Киеве
Продажа квартир в Берлине

Поиск недвижимости в УкраинеКоммерческая недвижимостьЖилая недвижимостьПродажа бизнеса

Офисы Киева меняют правила игры

Версия для печати Отправить на e-mail

Офисы Киева меняют правила игры

На сегодняшний день рынок офисной недвижимости Киева все еще находится в фазе падения, а, соответственно, изменений правил игры на рынке: меняются основные его показатели – структура, величина спроса и предложения, арендных ставок, самих арендаторов.
По данным компании Aurora Development, за первые 2,5 месяца текущего года рынок офисной недвижимости Киева характеризовался нижеследующими основными тенденциями:
• сохранение роста уровня вакантности профессиональной офисной недвижимости (около 14% класс А), 16% класс В, 12% класс В+, 6,5% класс С), чему способствовали как сокращение бизнеса компаний (и, соответственно, уменьшение арендуемой площади), уход с рынка ряда компаний, так и отток арендаторов в помещения классом ниже и меньшей стоимостью;
• нисходящий тренд уровня арендных ставок и цен реализации объектов (до 50%-70% в зависимости от сегмента рынка, качества помещения, мотива продавца);
• переориентация условий договоров аренды с долларового эквивалента в гривну;
• смещение спроса в основном на малобюджетные или недорогие объекты, расположенные в приближенных к центру районах и районах с хорошей транспортной доступностью, увеличение спроса на помещения в объектах класса В и С, обладающих адекватным соотношением «цена – качество».
Сделки аренды
Январь и февраль оказались месяцами высокой активности арендаторов в сегменте офисных помещений классов В и С. Реальных же следок в данном сегменте было не много. Причинами служила «сговорчивость» арендодателей, которые шли на уступки и снижали арендные ставки для арендаторов.
Помещения же бывших НИИ и промпредприятий, которые предлагались в аренду по относительно невысоким ценам (100-130 грн./кв. м), оказывались неготовыми конкурировать с профессиональными офисными центрами в качественном плане: основной спрос приходился на готовые помещения, не требующие работ по ремонту и реконструкции, на проведение которых необходимо порядка 2-3 месяцев.
Основные сделки, по мнению экспертов компании Aurora Development, прошли в сегменте небольших площадей (20-150 кв. м), поскольку компании, занимающие подобные площади, являются более мобильными и испытывают существенное финансовое давление от кризисных явлений (сужение бюджетов на аренду, высокая чувствительность по сравнению с большими компаниями к размеру арендной ставки).
Ставки и спрос
По словам директора по маркетингу компании Aurora Development Долговой Натальи, размер арендной ставки остается основным фактором выбора для большинства компаний. Если судить о количестве обращений по поиску помещений в аренду, то на рынке наблюдалось явное оживление.
Но в большинстве этих заявок максимальная ставка аренды, которую готов заплатить конкретный арендатор, отмечает эксперт, была ниже минимальных ставок аренды, по которым арендодатели готовы сдавать запрашиваемые площади в аренду. При этом г-жа Долгова отмечает, что позиции арендаторов и арендодателей постепенно сближаются.
Собственники помещений, которые пошли навстречу арендаторам в плане снижения ставок аренды, избежали участи высвобождения большого количества площадей. В данный момент простой помещений и риск длительной их экспозиции является существенным мотивом, когда владельцу более выгодно пойти на уступки снизив ставки аренды, чем нести убытки от простоя при дальнейшем «проседании» рынка.
Произошло существенное изменение и в самой структуре арендной ставки. По словам Долговой Н., «заключение договоров аренды с привязкой к долларовому эквиваленту является редким исключением. И действует в статусных объектах высокого класса, где арендаторами являются иностранные компании либо их «дочки», получающие финансовую помощь от головных офисов в валюте. Падение арендных ставок в долларовом эквиваленте составило от 1,5 до 2 раз в зависимости от класса объектов».
Эксперты отмечают, что заявляемые ставки предложения на 20-40% были выше, чем ставки по фактически заключенным сделкам. Многие арендодатели, оставив ставку на прежнем уровне, чаще всего даже снизив ее, включают в эту сумму все коммунальные и эксплуатационные расходы.
В целом же тенденции ценовой политики на рынке аренды офисной недвижимости в первом квартале 2009 г., по данным компании Aurora Development, отображаются в следующей закономерности:
— арендная ставка в 1 кв. 2009 года,
— арендная ставка в 3 кв. 2008 года.
Таким образом, в начале года, сохранив тенденцию последнего квартала 2008 года, на рынке происходит полный пересмотр базовых условий аренды, а именно:
• переориентация с долларовых на гривневые договоры;
• отсутствие привязки ставки аренды к долларовым колебаниям;
• уменьшение сроков договоров (преимущественное количество договоров заключается на срок 1 год ввиду сложности прогнозирования изменений ставки аренды в будущих периодах);
• уменьшение ставки аренды в 1,5-2 раза в зависимости от класса и качественных характеристик объекта (в долларовом эквиваленте);
• включение в стоимость аренды коммунальных платежей и эксплуатационных расходов;
• оборудование помещений согласно требованиям арендаторов;
• отсутствие условий изменения ставки аренды в течение ближайшего года.
Изменилась и география спроса – произошло смещение из ЦДР на приближенные к центру районы, где расположены бизнес-центры ниже класса А и В+ с оптимальным соотношением «цена – качество». Активными оставались компании, которым необходимы большие площади (от 1500-2000 кв. м).
Инвестиции
В первом квартале текущего года по сделкам приобретения объектов недвижимости, земельных участков, согласно анализу Aurora Development, в основном закрывались те сделки, которые стартовали в период весна – лето – начало осени 2008 года. Это объясняется тем, что до начала кризисных явлений были уже достигнуты договоренности, и начат аудит объектов, а также осуществлялись «закрытые нерыночные» сделки.
Основной интерес к украинской недвижимости (профессиональным БЦ, отдельно стоящим зданиям площадью от 1500-2000 кв. м) в первом квартале проявлялся со стороны крупных отечественных компаний (в том числе и тех, для которых недвижимость не является профильным бизнесом), иностранных компаний, которые уже работают в Украине или имеют свои представительства, или украинских партнеров, крупных украинских ФПГ с целью приобретения активов по дисконтным ценам, или для размещения собственного персонала (покупка объектов по выгодной цене на волне спада рынка).
Однако основные сделки стартовали в сегменте небольших зданий в приближенных к центру районах и районах с хорошей транспортной доступностью. В целом же инвесторы выдвигают свои условия о существенном снижении цен, к чему готовы не все продавцы.
Реальных сделок на рынке не происходит также ввиду того, что, как правило, продавцы и покупатели ведут длительные переговоры относительно стоимости объектов. В связи с этим продавались те объекты, для собственников которых недвижимость не является основным видом деятельности либо которые обременены кредитными обязательствами.
Основное предложение формируют девелоперы, испытывающие финансовые трудности, которые стали распродавать свои активы. Объекты коммерческой недвижимости также продают те компании, у которых крайне сложная финансовая ситуация, или те, кто решил отказаться от нерентабельных и «длинных» проектов.
Собственники качественных объектов высокого класса, обладающих высокими качественными характеристиками и месторасположением, стараются продержаться и «переждать» кризис, не продавая свои активы с существенным дисконтом. Компании, которые еще могут позволить себе долговое финансирование, не переходя на финансирование долевое, стараются сохранить свои объекты.
Банки же в свою очередь при возрастающем количестве проблемных заемщиков сами выходят с предложениями к крупным инвесторам о покупке залогового имущества. В силу вступают и обменные схемы: крупные депозиты, находящиеся в банке, можно «обменять» на объект недвижимости, находящийся в кредите. Однако данная схема приемлема в том случае, если кредитно-депозитные операции проводятся в рамках одного банка.
За прошедший период о выходе на украинский рынок недвижимости, по данным компании Aurora Development, не было заявлено ни одной компанией (не касается банковской сферы, где активную экспансию в Украину проводят Сбербанк России и ВТБ). На волне кризиса украинский рынок покидают некоторые иностранные компании ввиду не только финансовых сложностей, но и высокой рисковости Украины для ведения бизнеса (неопределенная политическая ситуация, «жесткая» политика местных органов власти в Киеве, усугубляющееся несовершенство законодательной базы и т.п.).
Несогласованность действий правительства, «холодные войны» органов власти, резкая девальвация национальной валюты, проблемы банковской системы усугубляют ситуацию по привлекательности Украины для иностранных инвесторов. Которые, вопреки всеобщему мнению, ждут не «дна рынка», а реакции правительства и руководства страны на сложившиеся экономические условия и принятия мер по стабилизации ситуации.
Прогнозы
Рынок коммерческой недвижимости является индикатором общеэкономических изменений в стране. Поэтому можно ожидать изменения в составе игроков рынка, в подходе к развитию проектов и прежде всего их финансированию в сторону качества и соответствия требованиям спроса проектов.
Основы формирования же спроса на рынке останутся неизменными. Поскольку рынок еще в докризисный период был далек от насыщения, данная ситуация ввиду замораживания многих проектов и ухода с рынка игроков будет усугубляться. Поэтому возобновление восходящего тренда арендных ставок и цен продажи можно ожидать в период выхода рынка на стадию восстановления и роста.
По оптимистическим прогнозам аналитиков компании Aurora Development, рост рынка можно ожидать не ранее первого полугодия 2010 г. Это будет возможно при отсутствии в дальнейшем очередных политических катаклизмов в Украине. А также в случае проведения целенаправленной слаженной политики правительства страны, применения разработанных антикризисных мер, поддержки экономики страны со стороны МВФ и Всемирного банка (которые планируют в дальнейшем оказывать финансовую поддержку странам с развивающейся экономикой, в том числе и Украине).
По пессимистическому прогнозу, при входе мировой экономики в длительную рецессию, падении объемов мировой торговли, начало подъема следует ожидать не ранее конца 2010 года. Стадия рецессии, по прогнозам экспертов, при падении макроэкономических показателей страны может продлиться от 1,5 до 2 лет. Так, если вхождение в кризис происходит, например, в течение одного года, то для выхода на стадию роста потребуется минимум в 2 раза больше времени, и более – для некоторых отраслей.
Несмотря на общеэкономические кризисные явления, наиболее привлекательными объектами с точки зрения инвестирования остаются коммерческие помещения – прежде всего офисные.
Это обусловлено тем, что набор инструментов сбережения и приумножения средств уменьшился, в то же время увеличился риск использования существующих сбережений:
• банковские депозиты дают высокий прирост капитала, однако возникает риск невозврата ввиду проблем, наблюдаемых в банковской сфере;
• рынок государственных облигаций Украины является рисковым для инвесторов ввиду политических коллизий в государстве, отсутствия продуманной политики правительства и применения адекватных антикризисных мер, возможного падения его доходности после начала их скупки НБУ в свой портфель;
• мировой и украинский рынок акций находится в стадии падения. Даже если темпы падения замедлятся, то наиболее выгодным вложением будут акции, рассчитанные на короткие сделки;
• паевые и инвестиционные фонды теряют доверие ввиду риска закрытия и невозврата средств при сложностях выплаты обязательств перед инвесторами;
• резкие колебания стоимости валют и драгоценных металлов.
Поэтому для долгосрочных финансовых вложений рынок недвижимости был и остается высоко привлекательным: снижение цен продажи в настоящий момент и рост стоимости активов в среднесрочной перспективе принесут доходы грамотным инвесторам.
Активы в виде объектов недвижимости остаются наименее рисковым вложением: они осязаемы, мало зависимы от действий третьих лиц (банков, государственных структур, брокеров, управляющих компаний), дефицит помещений сохраняется, и отложенный спрос будет увеличивать его в дальнейшем. Поэтому данные активы могут приносить стабильный доход в виде арендной платы от их сдачи в наем.
На момент выхода из сложившейся экономической ситуации и вступления рынка в стадию подъема и активного роста, при возрастающем спросе на качественные помещения (Киев как столица всегда будет оставаться высоко привлекательным для ведения бизнеса как отечественными, так и иностранными компаниями) дефицит усугубится ввиду изложенных выше факторов. И в выигрыше останутся те собственники помещений и девелоперы, которые к моменту подъема уже построят и введут в эксплуатацию свои объекты.




Мы в Фейсбуке Мы в Твиттере Мы в ЖЖ
 

Аналитика
Обзор жилой недвижимости
Обзор коммерческой недвижимости
Обзор рынка земли
Справка
БТИ Киева и Украины
Опекунские советы Киева и Украины
Паспортные отделы Киева и Украины
Телефонные коды городов Украины
Суды Киева
Новости
Китайцы пробурят 24 скважины в Украине
В НБУ рассказали о раскрытии банковской тайны силовикам в августе
Японская компания планирует представить самый быстрый автомобиль в мире
ЗЕЛЕНЫЙ СВЕТ ИНФЛЯЦИИ: НБУ ПРОГНОЗИРУЕТ РОСТ ЦЕН
Херсонщина может стать крупным импортером для Индии
Оценка бизнеса
Оценка для МСФО
Оценка предприятия
Оценка основных фондов
Оценка ЦИК
Оценка акций
Оценка гудвилла
Оценка нематериальных активов
Оценка товарного знака (бренда)
Оценка облигаций
Оценка недвижимости
Оценка квартиры
Оценка комнаты
Оценка здания
Оценка для наследства
Оценка для дарения
Оценка для нотариуса
Оценка для аренды
Оценка для страхования
Оценка домовладения
Оценка промышленной недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка памятника
Оценка ущерба
Оценка гаража
Оценка движимого имущества
Оценка мебели
Оценка компьютера
Голосование по недвижимости в Украине
Какой вид недвижимости Вы бы сейчас приобрели?
 
Индекс инфляции
Индекс инфляции
Учетная ставка НБУ
Учетная ставка НБУ
Нотариусы Украины
Нотариусы Днепропетровска
Нотариусы Донецка
Нотариусы Запорожья
Нотариусы Одессы
Нотариусы Севастополя
Нотариусы Ужгорода
Нотариусы Харькова
Нотариусы Чернигова
Нотариусы Киева
Курсы валют
Курсы валют
Курсы валют
RSS
| Оценка | | Оценка бизнеса | | Оценка недвижимости | | Аренда квартир | | Контакты |
2007 - 2018 © BGT Consulting