Rambler's Top100

+3 8(044) 229-21-25
 
РусскийУкраїнськаEnglish
19.11.2017
Главное меню
Главная
Экспертная оценка
Экспертиза
Технический надзор
Маркетинговые исследования
Инвестиции
Недвижимость в Украине
Недвижимость за рубежом
Новости недвижимости
Реклама на сайте
Вакансии
Контакты
Сдам офис в бизнес – центре Палладиум Сити
Аренда админздания в Шевченковском районе
Аренда помещений в Харькове в бизнес-центре «Новгородская 3»
Сдам в аренду офис на Е. Телиги, Киев
Дом на Кипре, в районе Above Highway

Поиск недвижимости в УкраинеКоммерческая недвижимостьЖилая недвижимостьПродажа бизнеса

ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА ЗА 2006г.

Версия для печати Отправить на e-mail

ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА ЗА 2006г.

Инвестиции
Прирост иностранных инвестиций в 2006 году достиг наивысшего подъема за последние 15 лет. По данным Госкомстата на 1.10. 2006г. в Украину иностранными инвесторами вложено 19 911,8 млн.дол. в то время, как за весь 2005 год - 17 301,9 млн.дол.США. Прирост совокупного объема иностранного капитала в украинскую экономику с учетом его переоценки, потерь, разницы в курсе валют за 9 месяцев 2006 года составил 3 миллиарда 71,7 миллиона долларов, что в 3,4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Инвестиции поступили из 117 стран, причем 87% от общего объема инвестиций относится к 12 странам. Этими основными странами-инвесторами украинской экономики являются: Германия – 28,6% общего объема, Кипр – 11%, Австрия – 8,3%, Объединенное Королевство – 7,6%, США – 7,0%, Нидерланды – 6,9%, Российская Федерация – 4,6%, Виргинские острова, Британские – 4,0%, Франция - 3,8%, Швейцария – 2,2%, Польша – 1,7% и Венгрия - 1,2%. По итогам текущего года значительные объемы инвестиций были сосредоточены в предприятиях оптовой торговли и посредничества (2 007,4 млн.дол.), финансовой деятельности (2 106,2 млн. дол.), металлургической и металлообрабатывающей отрасли (1 389,9 млн.дол.), пищевой промышленности и переработки сельскохозяйственной продукции (1 242,3 млн.дол.). Также значительный объем инвестиций пришелся на операции с недвижимостью (1 441,8 млн. дол.). Офисный рынок Киева является одним из наиболее перспективных в восточной Европе. Киев – город с населением в 3 миллиона и столица страны с населением в 48 миллионов жителей, имеющий выгодное географическое месторасположение – потенциально громадный рынок потребления офисных помещений. В тоже время пока не приходится говорить о значительном притоке иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость. Связано это с рядом традиционных для нашего рынка сложностей, с которыми сталкиваются девелоперы. Во-первых, самая распространенная проблема – отсутствие подходящих земельных участков, пригодных для девелопмента, которые бы предлагались на рынке за разумные деньги. Во-вторых, учитывая, что сама процедура получения согласовательной документации крайне осложнена и, в ряде случаев, может стать для
непреодолимой преградой, многие из зарубежных инвесторов рассматривают покупку пустого земельного участка без пакета разрешительной документации как значительный риск. Рентабельность проектов офисной недвижимости в течение 2006г. составляла 10-20%. Однако по мере насыщения рынка ожидается постепенное ее снижение до уровня 9-10%.

Спрос
Сегмент офисной недвижимости является одним из наиболее динамично развивающимся. На сегодняшний день спрос на качественные офисные помещения в Киеве значительно превышает предложение. Причиной столь интенсивного роста популярности офисных помещений является значительный подъем деловой активности в столице. Потенциальный неудовлетворенный спрос исчисляется на уровне 100–120 тыс. кв. м в год.
Основные причины дефицита – переоценка девелоперами собственных финансовых возможностей, нерегулярное поступление финансовых потоков, а также сложности с выделением земельных участков, получением необходимых разрешений на строительство. На большинстве строящихся бизнес-центров сроки сдачи задерживаются на несколько лет. За последние три года количество построенных и уже занятых профессиональных помещений в столице выросло в несколько раз. Если в 2003 году на рынке было занято около 60 тыс. кв. м профессиональных офисов и предполагалось, что этот показатель будет расти не более чем на 30–40 тыс. кв. м ежегодно, то сегодня в Киеве занято порядка 550 тыс. кв. м. К такому всплеску спроса не были готовы девелоперы, которые еще двумя годами ранее предпочитали вкладывать деньги не в офисную, а в жилую недвижимость. На текущий момент времени популярностью пользуются все категории офисов: «А», «В» и «С» класса, что способствует постоянному росту арендных ставок, которые в ряде случаев даже выше, чем в среднем по Европе. Однако наблюдается отчетливая тенденция смещения предпочтений клиентов в сторону качественных офисных помещений. Наибольшим спросом в бизнес-центрах класса «А» и «В» пользуются офисные помещения площадью 100-200 кв.м и 600-1000 кв.м. В бизнес-центрах класса «С» востребованы помещения площадью 30-100 кв.м. По-прежнему наибольшим спросом пользуются офисные помещения, расположенные в центральных и приближенных к центру районах. Среди главных потребителей киевских профессиональных офисов — международные компании, в том числе и с мировым именем, российские представительства, фирмы из украинских регионов, желающие открыть в столице свои представительства либо перенести сюда центральные офисы, а также киевские компании, расширяющие свой бизнес. Структурно это выглядит следующим образом: около 60% от всего потребления профессиональных офисных помещений составляют международные компании, оставшиеся 40% практически в равных пропорциях делят российские и отечественные компании, с незначительным перевесом в пользу последних. В будущем стоит ожидать увеличения доли потребления профессиональных офисных помещений со стороны украинских компаний. Среди причин, побуждающих арендаторов менять офис, выделяются два основных фактора. Первый и наиболее распространенный – расширение компании. Второй – смена офисного помещения из-за несоответствия его имиджу компании-арендатора и отсутствия нужных качественных характеристик. Кроме того, становится заметным стремление компаний к консолидации раздробленных офисов в одном здании, что является не только более эффективным с точки зрения организации бизнес-процессов, но и позволяет еще раз заявить о своих сильных позициях на рынке.

Предложение
На конец 2006 г. в Киеве работало порядка 80 бизнес-центров всех классов. Общая арендная площадь профессиональных офисных помещений составляет более 550 тыс. кв. м. Из этого объема порядка 350 тыс. кв. м приходятся на объекты классов "А" и "В". Площадь непрофессиональных офисов составляет около 4 млн.кв.м. В структуре существующего предложения офисных помещений в Киеве отмечается увеличение доли помещений более высокого класса. Предложение офисов во 2-м полугодии 2006 года выглядит следующим образом: класс «А» – 12%, класс «В» – 60%, класс «С» – 28%.

Структура предложения
офисных помещений



В 2007 году на рынок выйдет несколько крупных высококлассных проектов, что позволит доле класса «А» достичь 20-25%. С каждым годом доля высококлассных помещений будет увеличиваться, а низкого класса – уменьшаться. Этот процесс свойственен любому развивающемуся рынку. Вакантность офисных площадей остается на очень низком уровне: не более 2% в сегменте профессиональных и 6–8% в непрофессиональных  фисах, в то время как принятым в международной практике является показатель 10-14%. На столичном рынке офисной недвижимости продолжается традиционное уже отставание предложения от спроса. В будущем  оотношение спроса и предложения на рынке офисных помещений столицы может сбалансироваться при условии ввода в эксплуатацию порядка 400 тыс. кв. м новых площадей. Полное насыщения рынка может произойти только через несколько лет, когда закончится возведение в Киеве бизнес-центров, находящихся сейчас на начальной стадии строительства.

Офисные центры, введенные в эксплуатацию во 2 половине 2006г.

Что касается нового предложения, то в 2006 году были введены не все заявленные ранее объекты. Среди наиболее весомых для рынка следующие бизнес-центры:

Кроме количественных, на рынке происходят и качественные изменения. В новых заявленных бизнес-центрах возрос общий объем офисных помещений. Если раньше они строились на 10-20 тыс. кв. м, то сейчас уже проектируются бизнес-центры на 30-40 тыс. кв. м. Также улучшается уровень инфраструктуры. К наиболее перспективным районам города с точки зрения реализации новых проектов офисной недвижимости можно отнести центральный деловой район, а также центральная часть Подола (район от станции метро «Почтовая площадь» до улиц Верхний и Нижний Вал). Значительный потенциал имеют районы, прилегающие к центру города, находящиеся вдоль основных транспортных артерий с удобной транспортной развязкой и линией метро. Перспективными зонами являются проспект Победы вплоть до станции метро «Шулявская», часть Подола в районе улиц Новоконстантиновская и Межигорская, район улиц Б.Васильковская и Антоновича вплоть до станции метро «Лыбидская», бульвар Дружбы Народов до Московской площади. Кроме того, интересной также является часть Левого берега, а именно Днепровская набережная и проспекта Бажана.

Арендные ставки
Рынок офисных помещений столицы переживает ценовой бум. Во 2-й половине 2006 г. продолжался рост арендных ставок. Особенно это касалось качественных офисных помещений, имеющих удачное месторасположение, спрос на которые в последнее время стабильно растет. Средние арендные ставки на офисные помещения класса «А» составляют $50-70 за 1 кв. м в месяц (в некоторых объектах, находящихся в центре города, они достигают $80 за кв. м), класса «B+» - $40-50, класса «В» - $30-40. Отсутствие достойного предложения в профессиональном сегменте порождает и чрезмерное давление на рынок офисных помещений в административных зданиях. Средние ставки аренды в офисах класса «С» составили $15–30. Подорожали и представительские офисы в нежилом фонде в центре города — до $40–70.

Средние арендные ставки в административных зданиях, НИИ и переоборудованных квартирах



Стоимость продажи непрофессиональных офисов, 2 полугодие 2006г.




Средняя цена продажи непрофессиональных офисных помещений во 2-м полугодии 2006г. составила $1 500 - $6 000 за 1кв.м. Стремительно возросшие арендные ставки не снизили дефицит на рынке. В ближайшие 3-5 лет аренда офисов будет расти в среднем на 10–15% ежегодно. Таким образом, украинская столица и дальше останется по этому показателю дороже центров деловой активности Восточной Европы.

Прогноз
• В ближайшие 3-5 лет продолжится активное развитие рынка офисной недвижимости, спрос будет превышать предложение.
• Объем предложения продолжат расти, сохраняя тенденцию предыдущих лет. Новые объекты по-прежнему вводятся в эксплуатацию с отставанием 1-3 года. Заявленный на 2007 г. объем офисных помещений поможет смягчить проблему дефицита, но, тем не менее, не сможет удовлетворить существующий спрос.
• Арендаторы предъявляют к помещениям все более высокие требования, и девелоперы в новых проектах будут стремиться этим требованиям соответствовать.
• Продолжится развитие форматов многофункциональных комплексов (МФК) и бизнес- парков.
• Ежегодный рост арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» и «В» предполагается на ровне 10-15% в год.
• По мере повышения «прозрачности» решения вопроса выделения земли в столице и упрощения прохождения согласовательной процедуры, международные девелоперы и инвесторы будут проявлять все большее внимание к сегменту офисной недвижимости Киева.




Мы в Фейсбуке Мы в Твиттере Мы в ЖЖ
 

Аналитика
Обзор жилой недвижимости
Обзор коммерческой недвижимости
Обзор рынка земли
Справка
БТИ Киева и Украины
Опекунские советы Киева и Украины
Паспортные отделы Киева и Украины
Телефонные коды городов Украины
Суды Киева
Новости
Китайцы пробурят 24 скважины в Украине
В НБУ рассказали о раскрытии банковской тайны силовикам в августе
Японская компания планирует представить самый быстрый автомобиль в мире
ЗЕЛЕНЫЙ СВЕТ ИНФЛЯЦИИ: НБУ ПРОГНОЗИРУЕТ РОСТ ЦЕН
Херсонщина может стать крупным импортером для Индии
Оценка бизнеса
Оценка для МСФО
Оценка предприятия
Оценка основных фондов
Оценка ЦИК
Оценка акций
Оценка гудвилла
Оценка нематериальных активов
Оценка товарного знака (бренда)
Оценка облигаций
Оценка недвижимости
Оценка квартиры
Оценка комнаты
Оценка здания
Оценка для наследства
Оценка для дарения
Оценка для нотариуса
Оценка для аренды
Оценка для страхования
Оценка домовладения
Оценка промышленной недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка памятника
Оценка ущерба
Оценка гаража
Оценка движимого имущества
Оценка мебели
Оценка компьютера
Голосование по недвижимости в Украине
Какой вид недвижимости Вы бы сейчас приобрели?
 
Индекс инфляции
Индекс инфляции
Учетная ставка НБУ
Учетная ставка НБУ
Нотариусы Украины
Нотариусы Днепропетровска
Нотариусы Донецка
Нотариусы Запорожья
Нотариусы Одессы
Нотариусы Севастополя
Нотариусы Ужгорода
Нотариусы Харькова
Нотариусы Чернигова
Нотариусы Киева
Курсы валют
Курсы валют
Курсы валют
RSS
| Оценка | | Оценка бизнеса | | Оценка недвижимости | | Аренда квартир | | Контакты |
2007 - 2017 © BGT Consulting