Rambler's Top100

+3 8(044) 229-21-25
 
РусскийУкраїнськаEnglish
23.11.2017
Главное меню
Главная
Экспертная оценка
Экспертиза
Технический надзор
Маркетинговые исследования
Инвестиции
Недвижимость в Украине
Недвижимость за рубежом
Новости недвижимости
Реклама на сайте
Вакансии
Контакты
Продажа виллы в Белеке
Продажа чудесных апартаментов в Париже
Недвижимость в Турции на Турецкой Ривьере
Сдам офисно складской комплекс в Шевченковском районе
Виллы в Турции в котеджном городке Happy Land Villas

Поиск недвижимости в УкраинеКоммерческая недвижимостьЖилая недвижимостьПродажа бизнеса

Аналитика рынка складской недвижимости Киева

Версия для печати Отправить на e-mail

Аналитика рынка складской недвижимости Киева (2007)

02.08.2007 Аналитика рынка складской недвижимости
 
Складскими помещениями, а тем более серьезными логистическими комплексами, украинский рынок недвижимости не избалован. Двух аналогичных объектов, наверное, и не существует. Поэтому методы и критерии оценки каждого «представителя» данного сегмента до автоматизма не доведены, и процесс определения стоимости вполне можно назвать уникальным
Каталось бы, зачем вообще оценивать склад: построил и эксплуатируй себе на благо! Однако не все так просто. Для определения стоимости такой объемной собственности причин немало. Две основные выделяет директор департамента логистики компании «XXI Век» Андрей Зайцев: « При необходимости капитализации или в случае продаж и объекта. В первом случае основным критерием является объем капиталовложений в строительство складского комплекса, во втором - денежные потоки от операций со складским комплексом».
Как утверждает президент девелоперской компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов - процедура оценки важна, прежде всего, для обеспечения эффективности любых инвестиций в складские комплексы. Их стоимость может определяться для:
  • проведения операции купли-продажи или сдачи площадей в аренду;
  • страховании объекта;
  • кредитования его под залог;
  • внесения комплекса в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
  • разработки и оценки эффективности инвестиционных проектов;
  • ликвидации объекта;
  • оценки сделок между зависимыми обществами для налогообложения.
Короче говоря, к данной процедуре прибегают для принятия эффективных управленческих решений, как, например, это сделали специалисты F I M Group. «В нашем случае независимая оценка объектов: логистического комплекса класса А (трасса Е-40) и офисного центра класса В+ (Киев, ул. Линейная) проводилась для рефинансирования проектов недвижимости компании F I M Group с целью направить данные ресурсы на развитие новых перспективных проектов коммерческой недвижимости, - делится опытом заместитель генерального директора FIM Group, Инна Лазебникова. - В результате наша компания привлекла синдицированный капитал в размере $21.5 млн. Кредит был предоставлен западным банком Bank Austria Creditan s talt AG и АКБ «ХФБ Банк Украина», входящих в UniCredi t Group, сроком на пять лет с возможностью его пролонгации».
Как видим, в данном случае оценка складского комплекса сыграла важную роль для принятия эффективного управленческого решения, позволила рефинансировать проекты компании и направить финансовые ресурсы на строительство и реконструкцию проектов в сегменте складской и офисной недвижимости.
Крещатик не для складов
Но тут важно, чтобы оценка была проведена квалифицированным специалистом, и в итоге была определена справедливая рыночная стоимость то ли хранилища, то ли склада, то ли логистического комплекса.
Каковы же критерии оценки? Все специалисты в один голос заявляют, что самый важный показатель - месторасположение, собственно, это справедливо и для офисов, и для торговых центров. Есть лишь одно существенное расхождение - склады, вероятно, единственный сегмент рынка недвижимости, который не будет востребованным на Крещатике, говорит аналитик ООО «Самсон» Вадим Ситюк. Для складов подавай неограниченные просторы, железную дорогу, крупные автомобильные магистрали и подъезды с твердый покрытием и, ч то немаловажно, крупный населенный пункт поблизости.
Так что стоимость, как мы выяснили, будет зависеть в первую очередь от дислокации объекта, ведь себестоимость их относительно невелика: «Построить логистический центр, по сравнению с жилым домом, намного проще. Это 2-3-этажный админкорпус и ангары, которые можно сооружать с применением автокрана. Они возводятся на окраинах - значит никаких протестов жильцов близлежащих домов. Сейчас строительная технология шагнула далеко вперед и такие комплексы можно возвести из легких металлических конструкций в течение считанных месяцев», - говорит Вадим Ситюк.
И еще. Оценивая склад, берут во внимание его площадь, оснащенность техническими средствами: «Если эго просто голый ангар - одна стоимость, если помещение «нашпиговано» подъемными механизмами, системой сигнализации, вентиляции, волоконно-оптическими телекомунникациями и т. д. - совершенно другая», - комментирует специалист компании «Самсон».
К этому списку критериев Сергей Карамнов еще прибавляет арендную ставку, наличие якорных арендаторов и профессиональное управление бизнесом.
По информации начальника отвела маркетинга и подготовки тендерных предложений ОАО «Укрстальконструкция» Дмитрия Якубовского, стоимость объекта может зависеть от ряда факторов: инженерно-геологических условий, архитектурно-планировочных решений здания и от логистической концепции. Например, стоимость складского комплекса класса А при плошали объекта от 5 000 кв. м «под ключ» составляет от $650 за 1 кв. м .
Конечно, прямо или косвенно на цену будет влиять дефицит предложения. Говоря о нехватке логистических комплексов, ссылаемся на исследования, проведенные Ассоциацией специалистов по недвижимости и ряда компаний (они будут скоро опубликованы в профильном издании). По их данным, в 2006 год емкость рынка составила всего 1 млн. кв. м., из которых профессиональные объекты - около 100- 150 тыс. кв. м. Основная же часть - это склады класса С и D, построенные еще в союзные времена, а значит, не отвечающие современным требованиям.
Сравнение, доходность, затратность...
"Процедура оценки логистических центров в целом идентична процедуре оценки любого другого нежилого объекта недвижимости, - сказал Вадим Ситюк. - Оценщик выезжает на фотофиксацию объекта. Затем собирает всю имеющуюся документацию (чем больше, чем лучше) по логистическому центру, включающую документы на право собственности/аренды на объект, земельный участок. Имея полный пакет документов, оценщик оценивает по возможности объект тремя методами: методом сравнения (аналогов продаж); методом затратным (имущественным); доходным методом. Чуть подробнее о каждом из них.
Метод сравнения (аналогов продаж): выискиваются близкие аналоги, предлагаемые к продаже на рынке, которые сравниваются между собой. «Для логистики этот метод подходит в очень незначительных случаях, поскольку похожих по месторасположению, оснащению и другим параметрам логистических центров практически нет, то есть каждый логистический центр по-своему уникальное строение. Но как бы там ни было, этот метод нельзя сбрасывать, потому что при наличии аналогов он даст очень хорошие результаты», - комментирует Ситюк.
Метод затратный (имущественный). Основывается на принципах полезности и замещения: потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем его совокупные затраты на воспроизводство объекта в его нынешнем состоянии и в текущих ценах. Этот метод достаточно близок к определению себестоимости. Считается стоимость строительства объекта с учетом выделения земельного участка и расходов на получение всех необходимых разрешений, но за вычетом износа строения (если объект неновый). «Этот метод плох тем, что он достаточно трудоемкий и нерыночный: не учитывается месторасположение объекта», - утверждает собеседник.
Метод доходный основывается на применении принципов ожидания и наиболее эффективного использования: стоимость объекта приравнивается к суммарной стоимости будущих доходов, ожидаемых от его использования наиболее эффективным образом, включая доход от возможной перепродажи объекта. Доходы приводятся на дату оценки, т. е. дисконтируются. «Задача оценщика, применив по возможности эти три метода определить справедливую стоимость объекта оценки.
Иностранцы считают лучше?
Формально, оценивать объект может субъект оценочной деятельности - это компания, получившая сертификат на право заниматься оценочной деятельностью от Фонда госимущества. информирует Вадим Ситюк. Основное условие - эта компания должна иметь оценщика, получившего квалификационное свидетельство после успешной сдачи квалификационного экзамена. Сдать такой экзамен достаточно сложно. Состав экзаменационной комиссии утверждается Фондом госимущества. В него входят государственные чиновники Фонда госимущества, представители саморегулирующихся организаций оценщиков - ведущие эксперты по оценке недвижимости из разных регионов Украины. Так что, по мнению Вадима Ситюка, среди отечественных компаний можно найти вполне ответственных и грамотных специалистов-оценщиков.
Несколько отличное мнение высказал Андрей Зайцев: "Оценка - это довольно новый вид услуг на рынке недвижимости, и тем более складов. Поэтому, наблюдается дефицит знаний и опыта у местных компаний. При оценке складского проекта лучше всего прибегнуть к услугам западных профессионалов с мировым именем и заслуженной репутацией, специализирующихся на складской недвижимости и обладающих значительным опытом».
Как бы там ни было, но на сегодняшний день компаний, осуществляющих оценку недвижимости около тысячи - конкуренция достаточно высокая, поэтому заказчик может выбирать исполнителя оценочных работ по результатам тендера, комментирует Инна Лазебникова. Например, компания FIM Group по оптимальному соотношению «цена/качество» избрала независимым оценщиком для своих логистических комплексов класса А и офисного центра класса В+ компанию Thomas and Adamson.
Что касается стоимости самой процедуры оценки, то она зависит от сложности проведенных оценочных работ, от площади объекта, его месторасположения, технической оснащенности, объясняет Вадим Ситюк.
Каждый ищет свою выгоду
Кстати, на стоимость объекта может еще повлиять и то, раскручен он или нет, делится секретами Вадим Ситюк. Впрочем, как поступить с логистическим центром - реализовывать или эксплуатировать - зависит от целей предпринимателя.
«Продажа позволяет выручить значительную сумму единовременно. Но все же особенно выгодно продавать складской комплекс, помещения которого уже сданы в долгосрочную аренду, - считает Сергей Карамнов. - Впрочем, если в запасе есть несколько лет, или намечена цель - в течение длительного времени получать стабильно высокий доход, то лучше сдавать помещение в аренду».
«По классической схеме: девелопер создает объект недвижимости, а потом его продает и направляет полученные финансовые ресурсы на развитие других перспективных проектов. В то же время созданный объект является активом девелопера, который генерирует денежный поток, и может быть использован для привлечения финансирования в строительство других объектов. К примеру, создав целую сеть складских комплексов, девелопер может получить более привлекательную цену за эти объекты. То есть все зависит от генеральной стратегии, определяющей развитие компании на перспективу». - рассказывает Инна Лазебникова.
Андрей Зайцев, утверждает, что быстро построить объект и вернуть вложенные средства, продав его, стремятся небольшие девелоперы, у которых нет четкой стратегии, недостаточно средств и нацелены они на создание точечных объектов. «Несколько иная ситуация с крупными девелоперами. У них есть четкая стратегия развития на 5-10 лет вперед и собственные средства. Компания «XXI Век», например, нацелена на создание сети высокотехнологичных мультимодальных логистических центров с современным сервисом по обслуживанию товаропотоков, основанных на высоко технологических решениях системы Supply Chain Management. Поэтому прерогатива - долгосрочный девелопмент», - констатирует Андрей Зайцев.
Генеральный директор консалтинговой компании «Технологии Управления Спайдер Украина» Анна Старинская поделилась опытом: «Среди наших клиентов есть компании, деятельность которых связана с логистическими центрами. Примерно 50 % из них организовывают такие центры для своих нужд, а не для перепродажи (иногда излишки площади сдают в аренду). Около 40% компаний создают логистические центры для дальнейшего предоставления услуг в этой сфере, то есть развивают новое направление своего бизнеса. И только около 10% компаний реализуют проекты для их дальнейшей перепродажи».
В завершение скажем, что по подсчетам специалистов, инвесторы, решившие эксплуатировать логистический центр, не прогадают. Арендные ставки в несколько раз превышают аналогичные по стоимости показатели в таких странах как Италия, Франция, Польша и даже в странах Прибалтики. Они составляют в городе или у самых его границ $7 -12 за 1 кв. м . в пригороде $5-6 за 1 кв. м . Объект окупается за 5-7 лет, после чего его можно очень выгодно продать.
Галина Гаевская , Property Times
Стоимость складских помещений в зависимости от месторасположения
(по данным  Real Estate Solution)
Дислокация
Стоимость (у.e. /кв.м.)
Районы, прилегающие к центру
700-800
Серединный пояс
500-670
Окраина
200-350
 Средняя стоимость складов в зависимости от качества помещений и их месторасположения (компания Real Estate Solution)
Дислокация
Качество помещений
Стоимость (у.е. /кв.м.)
Окраина города
без коммуникаций
250
Промзона
отдельное сооружение, коммуникации
425
Хорошая транспортная развязка
капремонт, охрана, вентиляция, рампа, фасад
450
Хорошая транспортная развязка
евросклад, пропускная система, электронные коммуникации
530




Мы в Фейсбуке Мы в Твиттере Мы в ЖЖ
 

Аналитика
Обзор жилой недвижимости
Обзор коммерческой недвижимости
Обзор рынка земли
Справка
БТИ Киева и Украины
Опекунские советы Киева и Украины
Паспортные отделы Киева и Украины
Телефонные коды городов Украины
Суды Киева
Новости
Китайцы пробурят 24 скважины в Украине
В НБУ рассказали о раскрытии банковской тайны силовикам в августе
Японская компания планирует представить самый быстрый автомобиль в мире
ЗЕЛЕНЫЙ СВЕТ ИНФЛЯЦИИ: НБУ ПРОГНОЗИРУЕТ РОСТ ЦЕН
Херсонщина может стать крупным импортером для Индии
Оценка бизнеса
Оценка для МСФО
Оценка предприятия
Оценка основных фондов
Оценка ЦИК
Оценка акций
Оценка гудвилла
Оценка нематериальных активов
Оценка товарного знака (бренда)
Оценка облигаций
Оценка недвижимости
Оценка квартиры
Оценка комнаты
Оценка здания
Оценка для наследства
Оценка для дарения
Оценка для нотариуса
Оценка для аренды
Оценка для страхования
Оценка домовладения
Оценка промышленной недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка памятника
Оценка ущерба
Оценка гаража
Оценка движимого имущества
Оценка мебели
Оценка компьютера
Голосование по недвижимости в Украине
Какой вид недвижимости Вы бы сейчас приобрели?
 
Индекс инфляции
Индекс инфляции
Учетная ставка НБУ
Учетная ставка НБУ
Нотариусы Украины
Нотариусы Днепропетровска
Нотариусы Донецка
Нотариусы Запорожья
Нотариусы Одессы
Нотариусы Севастополя
Нотариусы Ужгорода
Нотариусы Харькова
Нотариусы Чернигова
Нотариусы Киева
Курсы валют
Курсы валют
Курсы валют
RSS
| Оценка | | Оценка бизнеса | | Оценка недвижимости | | Аренда квартир | | Контакты |
2007 - 2017 © BGT Consulting