Rambler's Top100

+3 8(044) 229-21-25
 
РусскийУкраїнськаEnglish
23.11.2017
Главное меню
Главная
Экспертная оценка
Экспертиза
Технический надзор
Маркетинговые исследования
Инвестиции
Недвижимость в Украине
Недвижимость за рубежом
Новости недвижимости
Реклама на сайте
Вакансии
Контакты
Сдам квартиру на Гетьмана, Шевченковский район
Продаются прекрасные апартаменты - дюплекс в классическом ро...
Сдам офис в Подольском районе
Продажа виллы на Кипре в районе деревни Тими
Продам дом в Васильковском районе, Калиновка

Поиск недвижимости в УкраинеКоммерческая недвижимостьЖилая недвижимостьПродажа бизнеса

Аналитика по коммерческой недвижимости Харькова за 2008 год

Версия для печати Отправить на e-mail

Аналитика по коммерческой недвижимости Харькова за 2008 год

Офисная недвижимость
В 2008 году в городе были построены или реконструированы и введены в эксплуатацию 7 офисных центров (см. в табл. 1), общей площадью около 57 тыс. кв. м., что на 62% больше чем в 2007 году.


Таблица 1. Крупные офисные центры, введенные в 2008 году в Харькове
Название
Адрес
Площадь, тыс. кв. м
Класс
«Харьков-Сити»( 1-я очередь)
ул. Академика Павлова, 82
7 500
В
БЦ «Megapolis»
Набережная Крупской, 3В
9 400
В
IBC Capital
пр. Московский, 199
9 150
В
ОТЦ Platinum Plaza
ул. Сумская, 72
9 250
В
БЦ «Южный»
Симферопольский, 6
12 000
С
БЦ «Ньютон»
пр. Гагарина
5 000
С
БЦ «АртСтрой»
пр 50-летия СССР
4 800
С
Всего
57 100


Наиболее востребованными в 2008 году были офисы небольшой площади до 100-150 кв. м., подходящие небольшим и средним фирмам.
Цены на профессиональные офисные помещения стабильно росли в течении первых трех кварталов года и только в четвертом квартале под давлением падающего спроса застройщики начали немного снижать цены. Причем снижение цен было не явное, а в виде скидок, акций или перехода на ценообразование в гривне или евро.
Цены на офисные помещения класса «В»/«В » в декабре 2008 года составляли 1500 долл. — 2500 долл. за 1 кв.м., офисные помещения на первых этажах новостроек и в реконструированных зданиях оценивались дешевле — 700 долл. — 1600 долл.
Следует заметить, что в последние несколько лет вложения в офисную недвижимость являлись одними из самых доходных и надежных на рынке недвижимости. Высокие показатели доходности офисной недвижимости, бурное развитие экономики города, выход на рынок крупных иностранных и национальных компаний вызвали повышенный спрос на офисную недвижимость, что в итоге привело к активному строительству офисных объектов. В 2007-2008 застройщиками были заявлены достаточно крупные проекты офисных центров, планируемых к вводу в 2009-2012 годах. К наиболее значимым можно отнести: БЦ Solaris Space (общая площадь 34 тыс. кв.м); БЦ «Бриллиантовый город» (19 900 кв.м); БЦ «КапиталИст» (13 000 кв. м); ТОЦ Ave Plaza (23 400 кв.м); МФК «Ковчег» (17 000 .кв.м.); БЦ «Соломон» (14 700 кв.м.) и другие.
Разразившийся осенью 2008 года мировой финансовый кризис значительно снизил инвестиционную привлекательность офисной недвижимости. Существует высокая вероятность, что многие проекты, заявленные к сдаче в эксплуатацию застройщиками, не будут сданы в срок. В условиях кризиса ликвидности наблюдается значительное снижение арендных ставок и отток арендаторов из профессиональных офисных центров в более дешевые. Спрос на офисные помещения также резко снизился в 3-4 квартале 2008 года.
Мы считаем, что в ближайший год цены на профессиональные офисные помещения будут снижаться, а заполняемость офисных центров уменьшаться. Однако через 2-3 года спрос восстановится, и вместе с началом восстановления среднего и крупного бизнеса начнут расти арендные ставки. После восстановления кредитования, возобновится строительство бизнес центров, завершатся крупные проекты в данном сегменте.
Мы считаем, что после восстановления экономики рынок сможет уверенно поглотить еще минимум 180 — 200 тыс. кв.м. Теперь весь неудовлетворенный спрос переместится на 2010-2012 годы.
Одними из последних тенденций рынка офисной недвижимости Харькова, которые можно проследить по итогам 2008 года стали:
- увеличение площади среднего офисного центра с 4-6 тыс. кв.м. до 8-10 кв.м. В дальнейшем ожидается увеличение площади среднего офисного центра до 15-20 тыс. кв.м.
- перемещение так называемого «делового центра» из центральных районов города в приближенные к центру районы (особенно хотелось бы выделить район ул. Отакара Яроша и пр. Ленина).


Торговая недвижимость
В 2008 году в эксплуатацию были введены не все запланированные объекты. Некоторые строительные компании отложили сроки сдачи или заморозили свои проекты, в связи с отсутствием ресурсов и сложным финансовым положением. Тем не менее, общая площадь возведенных торговых объектов составила около 130 000 кв.м., что немного уступает результатам 2007 «докризисного» года. В эксплуатацию были ведены: ТРЦ «Даффи» (80 000 кв.м.), супермаркеты «Новая Линия» (20 000 кв.м), «ОБИ» (11 000 кв.м), «Антошка» (8 600 кв.м), «Эльдорадо» (2 000 кв.м), ТЦ «Джокер» (6 000 кв.м).
Покупательский потенциал Харьковского региона способствовал бурному развитию розничной торговли и, как следствие, увеличению спроса на торговую недвижимость в городе. По данным нашей компании, за последние несколько лет было возведено 280 000 - 300 000 кв.м торговых площадей. Таким образом, на данный момент в Харькове насчитывается около 430 000 кв.м. профессиональных торговых площадей (торговые и торгово-развлекательные центры, супер- и гипермаркеты), что составляет 292 кв.м. на тысячу жителей.
Мировой финансовый кризис, начавшийся в Украине летом-осенью 2008 снизил привлекательность инвестирования в строительство и покупку торговой недвижимости. Падение доходов потребителей, сворачивание потребительского кредитования неминуемо отразится на объеме продаж ритейлеров и привлекательности сегмента в целом. Ведь не секрет, что именно лавинообразное увеличение оборотов торговых компаний делало наш рынок столь привлекательным для девелоперов, инвесторов и строителей.
Доходность сдачи в аренду торговых помещений также значительно упала. Особенно это заметно в сегменте стрит рителйа, где арендные ставки упали в разы до 25-40 долл. за кв.м. в конце года (для сравнения в начале года они составляли 60-80 долл. за кв.м.). Также наблюдается тенденция снижения арендных ставок в профессиональных торговых центрах.
Мы считаем, что подобная ситуация в сегменте торговой недвижимости продлится еще 1-2 года. После этого срока, то есть к 2010-2011 годам восстановятся обороты торговли, спрос на торговую недвижимость возобновится, цены и арендные ставки вернутся к докризисным уровням. Поэтому, учитывая исторически сложившуюся торговую направленность в развитии Харькова, восстановление роста региона, мы предполагаем, что совокупный спрос на торговую недвижимость составит 150 000 – 180 000 кв.м. (450-470 кв.м. на тысячу жителей).
Рассмотрим ситуацию в сегменте непрофессиональной торговой и торгово-офисной недвижимости недвижимости.
Как видно из таблицы 2, во всех районах города представлена торговая недвижимость различного уровня. Как на окраинах, так и в центре можно найти стоимость квадратного метра около 600 долл. Также, практически в любом районе можно найти дорогие площади, около 10 000 долл. за кв.м. (исключение – это окраины города, где слишком дорогая недвижимость совершенно не пользуется спросом). Однако средняя стоимость последовательно увеличивается по мере приближения к центру.

Таблица 2 Диапазон цен на объекты торговой недвижимости на вторичном рынке Харькова в 2008 году, по группам районов
Название группы районов
от (цены за кв.м долл.)
до (цены за кв.м долл.)
средняя цена (за кв.м долл.)
Центральные (Нагорный, Госпром, Центр)
2000
12727
3352
Прилегающие к центру (Павлово Поле, Южный вокзал, цирк)
1800
11429
2853
Спальные (Салтовка, Новые Дома, Одесская, ХТЗ)
1000
10000
2351
Окраина (Бавария, Горизонт, Рогань)
600
3462
1717


Средняя стоимость 1 квадратного метра офисно-торговых помещений на вторичном рынке в конце 2008 года составила 2687 долл. Изменение цены с прошлого года 1,4% (2650 долл. за кв. м в 2007 году).


Рис. 1 График поквартальной средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке объектов торговой недвижимости в г. Харькове в 2008 году (долл.)


Суммарная площадь всех полупрофессиональных торговых объектов выставленных на продажу в 2008 году составляет 187 000 кв.м. Рост предложения по сравнению с 2007 годом составил 70% (в 2007 году 110 000 кв. м). Увеличение количества выставленных на продажу квадратных метров связано в первой половине года с естественным ростом спроса, а во второй - со срочной потребностью многих владельцев недвижимости в наличности. В последнем квартале 2008 года, из-за мирового кризиса большое количество площадей было выставлено на продажу с целью, за счет вырученных средств, выполнить свои кредитные обязательства перед банками и прочими заемщиками. В результате цены, поднявшиеся к третьему кварталу в среднем до 3297 долл. за кв.м, в четвертом квартале упали в на 21%, до 2687 долл.


Производственно-складская недвижимость
Долгие годы рынок складской недвижимости оставался в тени жилой, офисной и торговой, которые считались более рентабельными и высокодоходными и это даже не смотря на то, что город имеет статус миллионника, крупного торгового и транспортного узла.
Многие украинские девелоперские компании, такие как «XXI век Харьков», «АВЭК», «Ukrainian construction and development company», в 2008 году заявляли о своих планах по реализации масштабных проектов в сегменте складской недвижимости. Самым крупным из них, пожалуй, является проект компании «Ukrainian construction and development company» по постройке логистического комплекса в пос. Коротыч на киевской трассе общей площадью около 315 тыс. кв.м.
Инстранные компании также не оставляли без внимания харьковский регион. Австрийская «GLD Invest Group» начала поиск земли под строительство складского комплекса, бельгийская «Ahlers Logistics and Maritime Services» наметила реализовать порядка 15 тыс. кв.м. в логистических терминалах в районе пос. Рогань, российское ЗАО «Корпорация «ЕМСТС» сообщала, что до 2014 года введет в эксплуатацию логистический комплекс в городе.
Стоит заметить, что кроме уже построенных ранее складских комплексов класса «В» - «Пирамида» (7 тыс. кв.м.), «Гонг» (11 тыс. кв.м.), «Спортек» (10 тыс. кв.м.), в Харькове практически нет профессиональных складских помещений. Основная масса складской недвижимости в городе — это бывшие цеха заводов, ангары, не отвечающие современным требованиям к такому типу помещений.
В ситуации устойчиво растущего спроса на профессиональные складские помещения, вызванного бурным развитие экономики регионам, ритейла, 2008 год должен был стать прорывом в этом направлении, однако разразившийся осенью финансовый кризис внес серьезные изменения в планы девелоперов, многие из которых заморозили свои проекты до лучших времен, либо отказались от своих планов вовсе.
Несмотря на сложную финансовую ситуацию, сейчас, в среднесрочной перспективе регион все равно остается привлекательным для развития складской недвижимости. Удачное географическое расположение, невысокая конкуренция, множество подходящих земельных участков и помещений в большом количестве промышленных зон в городе, высокая прибыльность и более короткие сроки окупаемости вложений, по сравнению с европейскими странами — все эти преимущества останутся на стороне Харькова в будущем.
По данным нашей компании, в 2008 году на продажу было выставлено около 100 производственно-складских объектов.
Наиболее востребованными и перспективными являются складские помещения на окраинах города, в спальных районах и в 10-20-километровой зоне от города.
Наибольшее предложение производственно-складских объектов в Харькове зафиксировано на Салтовке — 18 % и в районе, близком к станциям метро «Гагарина», «Площадь Восстания», «Спортивная» (ГСВ) — 17 %. Ситуация с предложением складских и производственных помещений в других районах города отражена на рис. 2.



Рис. 2 Предложение производственно-складских помещений в Харькове в 2008 году (по районам)


В указанных районах очень много бывших заводов, крупных промышленных предприятий, имеющих большие пустующие территории и помещения, которые наилучшим образом подходят для сдачи в аренду под склады или производственные предприятия.
В 2008 году в Харькове наиболее востребованы были производственно-складские объекты небольшой площади от 100 до 500 кв.м., немного менее популярны были объекты площадью от 1000 до 3000 кв. м., при этом на рынке встречались большие (до 15 000 кв. м) и очень маленькие объекты (до 50-60 кв. м).
Общая площадь всех объектов производственно-складской недвижимости, выставленных на продажу в 2008 году на вторичном рынке в Харькове составляет более 120 000 кв. м.
Средняя стоимость на квадратный метр производственно-складской недвижимости в конце 2008 году составила 920 долл., что на 9 % больше, чем в конце 2007 года, когда средняя стоимость квадратного метра была 840 долл. (см. рис. 3).


Рис. 3 Средняя стоимость квадратного метра в производственно-складских помещениях в 2006 — 2008 годах в Харькове (долл.)


По нашему мнению, наиболее перспективными направлениями для развития производственно-складской недвижимости являются:
- Дергачевское (белгородская трасса — охватывает грузопотоки из (в) Российской Федерации)
- Чугуевское (ростовская трасса — охватывает грузопотоки с (на) юга Российской Федерации)
- Мерефянское (симферопольская трасса — охватывает грузопотоки с юга Украины: из Днепропетровской, Запорожской, Одесской, Николаевской, Херсонской областей и Крыма. Эта трасса особенно важна, поскольку по ней перевозятся грузы из крупных украинских портов Одессы, Ильичевска)
- Люботинское (киевская трасса — охватывает все грузопотоки из Европы и Западной Украины)
По материалам: http://xan.com.ua




Мы в Фейсбуке Мы в Твиттере Мы в ЖЖ
 

Аналитика
Обзор жилой недвижимости
Обзор коммерческой недвижимости
Обзор рынка земли
Справка
БТИ Киева и Украины
Опекунские советы Киева и Украины
Паспортные отделы Киева и Украины
Телефонные коды городов Украины
Суды Киева
Новости
Китайцы пробурят 24 скважины в Украине
В НБУ рассказали о раскрытии банковской тайны силовикам в августе
Японская компания планирует представить самый быстрый автомобиль в мире
ЗЕЛЕНЫЙ СВЕТ ИНФЛЯЦИИ: НБУ ПРОГНОЗИРУЕТ РОСТ ЦЕН
Херсонщина может стать крупным импортером для Индии
Оценка бизнеса
Оценка для МСФО
Оценка предприятия
Оценка основных фондов
Оценка ЦИК
Оценка акций
Оценка гудвилла
Оценка нематериальных активов
Оценка товарного знака (бренда)
Оценка облигаций
Оценка недвижимости
Оценка квартиры
Оценка комнаты
Оценка здания
Оценка для наследства
Оценка для дарения
Оценка для нотариуса
Оценка для аренды
Оценка для страхования
Оценка домовладения
Оценка промышленной недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка памятника
Оценка ущерба
Оценка гаража
Оценка движимого имущества
Оценка мебели
Оценка компьютера
Голосование по недвижимости в Украине
Какой вид недвижимости Вы бы сейчас приобрели?
 
Индекс инфляции
Индекс инфляции
Учетная ставка НБУ
Учетная ставка НБУ
Нотариусы Украины
Нотариусы Днепропетровска
Нотариусы Донецка
Нотариусы Запорожья
Нотариусы Одессы
Нотариусы Севастополя
Нотариусы Ужгорода
Нотариусы Харькова
Нотариусы Чернигова
Нотариусы Киева
Курсы валют
Курсы валют
Курсы валют
RSS
| Оценка | | Оценка бизнеса | | Оценка недвижимости | | Аренда квартир | | Контакты |
2007 - 2017 © BGT Consulting