Rambler's Top100

+3 8(044) 229-21-25
 
РусскийУкраїнськаEnglish
17.12.2017
Главное меню
Главная
Экспертная оценка
Экспертиза
Технический надзор
Маркетинговые исследования
Инвестиции
Недвижимость в Украине
Недвижимость за рубежом
Новости недвижимости
Реклама на сайте
Вакансии
Контакты
Продается 2-х комнатная квартира в Каннах
Продам действующие сельхозпредприятия
Продажа апартаментов в Турции в Анталии
Продаются аппартаменты в Париже
Продажа отеля в Турции

Поиск недвижимости в УкраинеКоммерческая недвижимостьЖилая недвижимостьПродажа бизнеса

Рынок офисной недвижимости Киева: итоги 2008 года и прогнозы

Версия для печати Отправить на e-mail

Рынок офисной недвижимости Киева: итоги 2008 года и прогнозы

Результаты 2008 года для рынка офисной недвижимости Киева были не столь продуктивными, какими их прогнозировали эксперты в конце 2007 года. Дисбаланс в развитие рынка внес кризис, а с ним и новые тенденции – сокращение уровня спроса и нового предложения, пересмотр арендных ставок в сторону понижения и др. По прогнозам экспертов, не намного продуктивнее 2008-го обещает стать 2009 год.


Развитие рынка офисной недвижимости Киева в 2008 году можно условно разделить на два периода – первую и вторую половину года. Так, в период с января по сентябрь рынок развивался согласно тенденциям, наблюдавшимся еще в 2007 году. В частности, имел место высокий спрос на офисные площади, рост арендных ставок, низкий уровень нового предложения и вакантности – все названные тенденции и особенности сегмента соответствовали характеристикам рынка арендодателя. Высокие темпы экономического развития страны и в особенности столицы способствовали стабильно высокому спросу на площади в профессиональных объектах офисной недвижимости. Наблюдалась также тенденция увеличения средней арендуемой площади, появились компании, готовые арендовать до 10 000 м2. Например, компания Deloitte весной 2008 года заключила беспрецедентную для украинского рынка сделку по аренде 100% площадей бизнес-центра NTBC II (GLA – 9 800 м2) сроком на 10 лет.
Ситуация на рынке офисной недвижимости Киева изменилась во второй половине 2008 года, когда последовала череда кризисных проявлений в Украине, отразившихся в спаде деловой активности, к колебаниям которой рынок офисов очень чувствителен. Проблемы в финансовой сфере Украины привели к тому, что доступ девелоперов к банковским кредитам был практически перекрыт. В связи с этим многие девелоперы были вынуждены отказаться от реализации проектов, не обеспеченных заранее долговым или собственным финансированием.
Среди основных тенденций рынка офисной недвижимости Киева второй половины 2008 года эксперты называют:
– замораживание многих проектов и банкротство некоторых застройщиков, использовавших заемный капитал в качестве источников финансирования проектов;
– изменения в ожиданиях инвесторов касательно ставок капитализации в сторону значительного увеличения;
– выставление на продажу большого количества проектов и земельных участков;
– обращения арендаторов к владельцам зданий касательно снижения арендных ставок;
– переориентация многих арендаторов на более дешевые офисные помещения.

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Оценки консалтинговых компаний касательно выведенного в 2008 году на столичный рынок количества офисных площадей несколько отличаются. Так, по данным компании DTZ, в течение января-ноября 2008 года на рынок офисной недвижимости Киева было выведено около 175 110 м2. Таким образом, по состоянию на ноябрь 2008 года, общий объем офисного рынка столицы составил около 916 500 м2 (GLA). С учетом ввода в эксплуатацию бизнес-центра Capital Hall по ул. Жилянской, 31-33 (GLA – 7 980 м2), которое, как ожидается, произойдет в конце года, общий объем офисных помещений Киева составит около 924 480 м2 арендуемой площади.
 
Компания Colliers International (Украина) прогнозирует, что по результатам 2008 года объем нового предложения составит около 179 тысяч м2, а общий объем офисных помещений на рынке Киева на конец года – 964 тысячи м2.
Среди основных объектов офисной недвижимости, введенных в эксплуатацию в первой половине 2008 года, следует назвать вторую очередь бизнес-центра «Леонардо», введение в эксплуатацию которой состоялось в мае 2008 года. Бизнес-центр располагается по ул. Богдана Хмельницкого, 17/52 в Киеве. Владельцами второй очереди объекта на паритетных началах выступают компании «Ярославов Вал» и Esta Holding. Общая площадь бизнес-центра составляет 44 300 м2, офисная – 14 800 м2. После введения БЦ в эксплуатацию компания Esta Property Management, входящая в Esta Holding, осуществляет управление эксплуатацией здания.
В 2008 году был введен в эксплуатацию бизнес-центр NTBC II (Deloitte), расположенный по ул. Жилянской, 4850-а в Киеве. Полезная площадь бизнес-центра составляет 9 800 м2. Данный проект был разработан и реализован компанией ISA Prime Developments. На этапе строительных работ, в первой половине 2007 года, новым владельцем центра стала инвестиционно-промышленная группа «Евразия-Украина».

СПРОС И АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
В первой половине 2008 года в сегменте офисной недвижимости отмечался высокий спрос на офисные помещения классов А и В. «Экономический рост Украины в течение 2000-2007 годов в среднем на уровне 7,4% и улучшение инвестиционного климата способствовали развитию деловой активности в стране. Благодаря этому многие украинские и зарубежные компании начали расширение своего присутствия, – рассказывает Марта Костюк, заместитель директора, руководитель отдела аналитики компании DTZ в Украине. – Ряд компаний существенно увеличили площадь занимаемых офисных помещений, планируя расширение бизнеса на перспективу, которое, в том числе, связано с увеличением штата сотрудников и, соответственно, расширением занимаемой площади. Потенциальные арендаторы интересовались качественными помещениями всех классов, и многие из них соглашались на предварительные договора аренды».

В первой половине 2008 года увеличение спроса на офисы классов А и В в условиях дефицита качественных офисных помещений и задержки ввода в эксплуатацию многих офисных проектов способствовали дальнейшему росту арендных ставок. По данным компании Colliers International (Украина), средняя арендная ставка на офисные помещения класса А на конец первого полугодия 2008 года составила $70-75/ м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). При этом рост арендных ставок на офисные помещения данного класса составил порядка 16% (по отношению к началу 2008 года). В то же время, по оценкам Colliers International (Украина), ставки для офисов класса В в первом полугодии 2008 года выросли с $48/м2/в месяц в 2007 году до $50-55/м2/в месяц (в обоих случаях без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Однако во второй половине года в связи с изменением рыночной ситуации деловая активность многих компаний начала резко снижаться, что негативным образом отразилось на спросе в офисном сегменте. Вместе со снижением уровня спроса в сентябре 2008 года остановился также рост арендных ставок. По словам Сергея Сергиенко, управляющего партнера компании CB Richard Ellis, «сейчас ставки снижаются в строящихся объектах офисной недвижимости. К примеру, в проектах класса В ставка уже опустилась на 20%. К примеру, в новых проектах класса В эффективная арендная ставка уже опустилась на 25-50%. В функционирующих объектах, где договора аренды заключены по рекордно высоким летним ставкам, стоимость аренды начнет опускаться, когда прессинг со стороны стремительно растущей вакантности, субаренды, а также оставшихся арендаторов будет достаточно высоким». Отмечает снижение уровня арендных ставок в строящихся объектах и компания Jones Lang LaSalle, согласно исследованиям которой, в настоящий момент наблюдается существенное снижение ставок (порядка 20-25%) по сравнению с III кварталом 2008 года в проектах офисных центров, позиционируемых в классах А и В, по сравнению с III кварталом 2008 года.

СДЕЛКИ И СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ
В числе основных сделок на рынке офисной недвижимости Киева 2008 года следует назвать инвестиционную сделку, заключенную в июле при участии компании DTZ, выступившей эксклюзивным представителем интересов голландского девелопера, Gooioord B.V., при продаже его портфеля частному инвестору. В состав портфеля вошли офисные здания, арендаторами которых является ряд крупных международных и дипломатических миссий, включая KPMG, Europolis, Nokia, Kraft Foods, KLM/Air France, а также посольства Швеции и Бельгии. Сумма сделки не разглашается. Трансакция включала продажу около 14 000 м2 офисных зданий по ул. Михайловской, 11; ул. Богдана Хмельницкого, 48-б и 52; ул. Леонтовича; ул. Ивана Франко, 29, 31, 34/33 и 36, а также офисных помещений в зданиях 25, 38 и 40 по ул. Ивана Франко.
Основные объекты офисной недвижимости Киева, введенные в эксплуатацию в 2008 году
Объект
Расположение
Офисная площадь,
м2
Девелопер
БЦ «Леонардо»
(фаза 2)
Ул. Б. Хмельницкого, 17/52
14 800
«Ярославов Вал»
NTBC II
(Deloitte)
Ул. Жилянская, 48/50
9 800
ISA Prime
Developments
БЦ «Ильинский»
(фаза 3)
Ул. Ильинская, 6/8
10 000
«УкрСиббанк»
БЦ по ул. Физкультуры
Ул. Физкультуры, 28
11 700
Украинский девелопер
БЦ по ул. Донца
Ул. Донца, 6
9 600
Украинский девелопер
БЦ «Реноме»
Ул. Димитрова, 5
4 900
Украинский девелопер
БЦ «Карат»
Ул. Жилянская, 110
4 800
«ТИКО-Констракшен»
БЦ по ул. Раисы Окипной
Ул. Раисы Окипной, 8/16
10 500
«Гранит»
БЦ «Фарго»
Ул. Рижская, 8-а
5 000
Украинский девелопер
БЦ «Миком-Палас»
Ул. Дегтяревская, 27
9 000
Management Technology
Development
БЦ по ул. Сагайдачного
Ул. Сагайдачного, 25-б
5 000
Factor
БЦ по ул. Верхний Вал
Ул. Верхний Вал, 4
12 000
NASA
БЦ по ул. Гончара
Ул. Гончара, 35
5 800
Украинский девелопер
«Росток Сити»
Бульвар Ивана Лепсе, 4
13 000
Украинский девелопер
«Дарница Плаза»
Ул. Бориспольская, 9
9 000
Украинский девелопер
В 2008 году также состоялась сделка по продаже бизнес-центра Horizon Office Towers по ул. Шелковичной, 42-44. Продавец – девелоперская компания ISA Prime Developments. Компания Cоlliers International (Украина), представлявшая интересы покупателя, украинской группы, сопровождала сделку по приобретению офисного центра. В результате сделки состоялся обмен офисного центра Horizon Office Towers общей площадью более 16 000 м2 на другой актив в виде объекта недвижимости. Разница между рыночной стоимостью двух активов была компенсирована продавцом Horizon Office Towers в виде денежных средств. Оценочная стоимость активов сделки не разглашается.
В конце августа 2008 года было подписано соглашение о покупке компанией Akron Group у компании R-QUADRAT Immobilien GmbH (обе – Австрия) 40% в проекте офисного центра по проспекту Победы, 67 в Киеве. Общая площадь офисного центра составит около 30 тысяч м2, из которых около 23 000 м2 – GLA. Сумма сделки не разглашается. Данный проект компании Akron Group и R-QUADRAT будут развивать совместно. По завершению строительства офисного центра, запланированного на осень 2010 года, Akron Group станет 100-процентным собственником объекта.
Открытых трансакций на рынке инвестиционных продаж во второй половине года не было. Причину этого объясняет Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине: «Весь третий квартал 2008 года рынок характеризовался затишьем со стороны инвесторов, приостановлением ранее обсуждавшихся сделок и паникой среди многих владельцев, наблюдавших многократную девальвацию стоимости своих активов. В последние недели квартала активизировались инвесторы, желающие приобрести активы терпящих финансовый крах украинских компаний, а также просто качественные проекты и участки по значительно снизившимся ценам. Рынок полностью изменился, и количество выставленных активов превышает спрос. Ставка капитализации по приобретению готовых объектов офисной недвижимости превышает 20% (уровень 2000-2004 годов). Более того – разницу между арендной ставкой, существовавшей до кризисного периода, и нынешней, более низкой, инвесторы капитализируют по более высокой ставке доходности, составляющей 25-35%».

ПРОГНОЗЫ
Эксперты прогнозируют, что в 2009 году кризисная ситуация на рынке офисной недвижимости Киева сохранится, и предпосылок к стабилизации рынка на сегодняшний день нет.
Основными тенденциями, под влиянием которых будет находиться рынок офисной недвижимости в первой половине 2009 года, по данным экспертов, станут:
– падение уровня спроса;
– падение арендных ставок;
– падение объемов нового предложения;
– увеличение предложения помещений в субаренду;
– переориентация некоторых арендаторов на более дешевые офисные помещения;
– выставление на продажу большого количества проектов.

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Много крупных проектов офисной недвижимости, строительство которых было запланировано на 2008-2010 годы, заморожено, и ожидать возобновления их реализации пока не приходится. В связи с этим консалтинговые компании были вынуждены пересмотреть прогнозы касательно объемов ввода новых офисных площадей в 2009 году в сторону понижения. В целом, эксперты подходят к вопросу прогнозов основных показателей рынка офисной недвижимости на ближайший год крайне осторожно, составляя, как правило, оптимистический и пессимистический прогнозы.
Согласно оптимистическому прогнозу DTZ, опираясь на данные ноября 2008 года, компания прогнозирует, что в 2009 году новое предложение составит около 120 000 м2, и 75 000 м2 согласно пессимистическому сценарию.
По прогнозам компании Colliers International (Украина), в 2009 году на рынок офисной недвижимости Киева будет выведено около 200 тысяч м2 офисных площадей. Таким образом, общая площадь офисных помещений Киева по итогам 2009 года составит около 1164 тысячи м2.
В свою очередь, компания CB Richard Ellis прогнозирует, что в 2009 году будет введено около 100 000 м2. Примечательно, что делая соответствующие прогнозы летом 2008 года, компания ожидала прирост нового предложения в 2009 году на уровне 300 000 м2.
Компания Jones Lang LaSalle прогнозирует прирост новых площадей в течение 2009 года в объеме 230 тысяч м2.

УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ
В 2009 году объем предполагаемых площадей увеличится за счет субаренды. Согласно прогнозам компании DTZ, к концу 2009 года общерыночная вакантность офисных помещений в Киеве может составить около 6,5-11%, однако этот покупатель не учитывает помещений, предлагаемых в субарену. Компании CB Richard Ellis приводит показатель около 10%, Jones Lang LaSalle – 10-15%.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
Какими будут арендные ставки в 2009 году – вопрос, интересующий всех участников рынка недвижимости – и арендаторов, и арендодателей. Прогнозируя развитие событий на украинском рынке недвижимости в 2009 году, консультанты говорят о снижении арендных ставок во всех сегментах. В офисной недвижимости снижение ставок прогнозируется, прежде всего, в объектах высокого класса. Комментирует Марта Костюк: «В 2009 году базовые арендные ставки на офисные помещения, позиционируемые в классе А, скорее всего, существенно снизятся и, согласно пессимистическому сценарию, составят около $45/м2/в месяц (без учета НДС), оптимистическому – около $60-65/м2/в месяц (без учета НДС). Снижение арендных ставок в классе В будет более умеренным. В краткосрочном периоде арендные ставки в классе В будут находиться в диапазоне $25-45/м2/в месяц (без учета НДС)».
Прогнозные значения уровня арендных ставок дает Ирина Пшенная, заместитель директора, начальник отдела офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Украина: «В настоящий момент сложно прогнозировать, каким образом кризис повлияет на развитие офисной недвижимости в 2009 году. Однако мы прогнозируем существенное снижение ставок в классе А и В в I квартале 2008 года по сравнению с соответствующим периодом 2007 года (порядка 25-30%)».


Основные проекты офисной недвижимости Киева, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2009-2010 годах
Объект
Расположение
Офисная площадь,
м2
Девелопер
Планируемая дата
ввода в эксплуатацию
БЦ «Форум Кинетик»
Ул. Ливарская
(Куреневский пер.), 12
9 896
FMG
(Forum Management Group)
2009
БП «Протасов»
Ул. Гринченко, 2/1
20 300
Roza Plant
2009
БЦ «Континенталь»
Спортивная площадь, 1
48 000
«Мандарин Плаза»
2010
БЦ «Топаз»
(завод «Топаз»)
Ул. Мельникова, 2/10
20 000
«Артем»
2010
БЦ «Ривьера Плаза»
Ул. Набережно-
Крещатицкая, 9
24 000
ISA Prime
Developments
2010
БЦ «Торонто-Киев»
Ул. Горького, 79
37 000
«Торонто-Киев»
2010
БЦ «Горизонт Парк» (фаза 2)
Ул. Амосова
30 000
ISA Prime
Developments
2010
БЦ «Премиум Центр»
Бульвар Лепсе, 6
36 000
Welford
2010
Источник: Colliers International
По словам Сергея Сергиенко, «за первые шесть месяцев 2009 года, ставки во всех сегментах будут снижаться как минимум еще на 20-25%. К концу 2009 года средняя базовая арендная ставка может составить в объектах, позиционируемых собственником в классе А, около $45/м2/в месяц (без учета НДС), в классе В – около $30/м2/в месяц (без учета НДС)».
Эксперты говорят о том, что снижение арендных ставок в функционирующих объектах, договора аренды на площади которых были пописаны в докризисные времена, произойдет позже, нежели в строящихся. «Арендные ставки на многие офисные помещения, договора аренды в которых были подписаны до октября 2008 года, останутся на докризисном уровне, для класса А – около $80/м2/в месяц (без учета НДС)», – комментирует Марта Костюк.

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ И ДОХОДНОСТЬ
Эксперты прогнозируют повышение ставок капитализации, однако называть точные цифры не берутся, в связи с отсутствием на рынке прецедентов – реальных сделок по покупке/продаже объектов во второй половине 2008 года. Рассказывает Наталья Стельмах: «Прогнозировать движение ставок аренды и капитализации на офисные помещения в 2009 году в Киеве практически невозможно, так как с равной долей вероятности может произойти несколько сценариев. В среднесрочной перспективе ставки капитализации останутся на относительно высоком уровне и в мире, и в Украине. Например, ставки капитализации на высококлассные офисные помещения в США и Европе весной составляли 3-5%. Сейчас они находятся в диапазоне 6-7,5%. В Киеве полгода назад ставки капитализации находились на уровне 10%, теперь составляют 20%».
В следующем году на продажу будут выставлены преимущественно проекты, находящиеся на ранних стадиях реализации, замороженные проекты на стадии строительства, а также земельные участки. Большинство сделок будут закрытыми. В свою очередь девелоперы, владеющие офисными центрами, приносящими реальный доход в виде арендной платы, вряд ли захотят отказаться от прибыльных активов, поэтому вероятность заключения большого количества инвестиционных сделок невелика.

КОГДА ОЖИДАТЬ «ПОТЕПЛЕНИЯ»?
Эксперты прогнозируют два возможных варианта развития событий на столичном рынке офисной недвижимости в 2009 году – пессимистический и оптимистический. Пессимистический предполагает «откат» рынка недвижимости к уровню активности 2000-2004 годов, который будет вызван дефолтом компаний, не справившихся с кредиторской задолженностью, низким уровнем нового предложения и спроса и т.д. Начало восстановления рынка в этом случае ожидается не ранее 2011 года. Согласно оптимистическому прогнозу, оживление офисного рынка произойдет уже в 2010 году, когда, как предполагается, произойдет реанимация мировых финансовых рынков и в Украину пойдет поток инвестиций.
Однако, какой бы из прогнозов развития событий не оправдался, в любом случае путь Украины к восстановлению, по мнению всех экспертов, будет очень долгим и сложным. Столичный рынок недвижимости еще долго будет бороться как с внешними проблемами (отсутствие мощных и относительно недорогих источников инвестирования), так и внутренними (некачественные проекты, которые сегодня по большому счету никому не нужны; завышенные арендные ставки, которые с оживлением рынка возобновят рост, и др.).





Мы в Фейсбуке Мы в Твиттере Мы в ЖЖ
 

Аналитика
Обзор жилой недвижимости
Обзор коммерческой недвижимости
Обзор рынка земли
Справка
БТИ Киева и Украины
Опекунские советы Киева и Украины
Паспортные отделы Киева и Украины
Телефонные коды городов Украины
Суды Киева
Новости
Китайцы пробурят 24 скважины в Украине
В НБУ рассказали о раскрытии банковской тайны силовикам в августе
Японская компания планирует представить самый быстрый автомобиль в мире
ЗЕЛЕНЫЙ СВЕТ ИНФЛЯЦИИ: НБУ ПРОГНОЗИРУЕТ РОСТ ЦЕН
Херсонщина может стать крупным импортером для Индии
Оценка бизнеса
Оценка для МСФО
Оценка предприятия
Оценка основных фондов
Оценка ЦИК
Оценка акций
Оценка гудвилла
Оценка нематериальных активов
Оценка товарного знака (бренда)
Оценка облигаций
Оценка недвижимости
Оценка квартиры
Оценка комнаты
Оценка здания
Оценка для наследства
Оценка для дарения
Оценка для нотариуса
Оценка для аренды
Оценка для страхования
Оценка домовладения
Оценка промышленной недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка памятника
Оценка ущерба
Оценка гаража
Оценка движимого имущества
Оценка мебели
Оценка компьютера
Голосование по недвижимости в Украине
Какой вид недвижимости Вы бы сейчас приобрели?
 
Индекс инфляции
Индекс инфляции
Учетная ставка НБУ
Учетная ставка НБУ
Нотариусы Украины
Нотариусы Днепропетровска
Нотариусы Донецка
Нотариусы Запорожья
Нотариусы Одессы
Нотариусы Севастополя
Нотариусы Ужгорода
Нотариусы Харькова
Нотариусы Чернигова
Нотариусы Киева
Курсы валют
Курсы валют
Курсы валют
RSS
| Оценка | | Оценка бизнеса | | Оценка недвижимости | | Аренда квартир | | Контакты |
2007 - 2017 © BGT Consulting