|
Процедура покупки недвижимости в Германии
Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость.
Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности Поземельной книге (Grundbuch), где можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее стоимость, точная площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев.
Процедура оформления покупки недвижимости:
- Подбор подходящих объектов, отвечающих требованиям клиента. При подборе объектов мы всегда учитываем пожелания и требования клиента к объекту недвижимости, отвечаем на вопросы, при возможности предоставляем необходимую дополнительную информацию по объектам.
- Выбор клиентом нескольких (3-5) наиболее заинтересовавших объектов. При желании возможна резервация объекта на просмотр (если есть большая вероятность того, что объект в ближайшие дни будет куплен другими клиентами). При этом вносится предоплата в размере 3000 евро (за объект ценой до 200 000 евро) или 6000 евро (за объект ценой от 200 000 евро). Объект снимается с рынка продаж на одну неделю. Если после просмотра клиент отказывается от покупки этого объекта, то внесенная им сумма возвращается в полном объеме.
- Назначение встречи в Берлине и личный просмотр объектов. По желанию клиента представители нашей компании в Германии клиента в аэропорту, забирают из отеля или назначают встречу в офисе риэлтерской компании в Германии. Затем показывают все интересующие клиента объекты. (Существует также вариант сделки по - телефону, когда клиенту не нужно приезжать в Берлин. В этом случае клиент оформляет доверенность адвокату в своей стране по адресам, представленным адвокатом (наших представителей в Германии). Или адвокат оформляет сделку без доверенности, тогда клиенту необходимо заверить договор купли-продажи в посольстве Германии в своей стране).
- Выбор одного наиболее понравившегося объекта.
- Резервация понравившегося объекта и подписание доверенности адвокату на оформление документов. Резервация объекта делается в интересах клиента с целью снятия объекта с рынка продаж. При этом вносится предоплата на резервацию в размере 3000 евро (за объект ценой до 200 000 евро) или 6000 евро (за объект ценой от 200 000 евро) и подписывается с представителями нашей компанией договор о предоплате. После резервации прекращается продажа объекта и начинается оформление документов на имя клиента. Поскольку иностранные клиенты не являются физическим или юридическим лицом Германии и как правило не владеют немецким языком на должном уровне, то для защиты их интересов и оформления всех необходимых документов они нуждаются в адвокате. Для этого подписывается доверенность немецкому адвокату. Клиент может выбирать, с каким адвокатом он хочет работать, он может взять адвоката наших партнеров или своего. Предоплата на резервацию вносится на транзитный счет адвоката, к которому никто кроме адвоката доступа не имеет.
- Оформление необходимых документов. Переписка с адвокатом.
- После внесения предоплаты и подписания доверенности адвокату, адвокат начинает проверку объекта на наличие прав третьих лиц, наличие залога, запрета на недвижимость и т.п, и подготавливает необходимые бумаги на переоформление права собственности со старого владельца на нового. Если в течение этого месяца клиент передумывает покупать данный объект, то он теряет не всю сумму предоплаты, а только в среднем от 100 до 900 евро, которые были уже затрачены на услуги нотариуса и адвоката.
- На протяжении всего времени оформления документов адвокат с помощью своих русскоязычных ассистентов ведет переписку с клиентами, сообщая о каждом шаге и этапе оформления документов. Весь процесс оформления в среднем длится 6-8 недель.
- Получение клиентом предварительного договора купли-продажи. Клиент ознакамливается с договором и сообщает адвокату, согласен ли он со всеми пунктами. При необходимости вносятся изменения в договор. Договор составляется на немецком и русском языках.
- Перевод оставшейся суммы за объект. Предоплата за объект идет в счет общей суммы. Клиент переводит оставшуюся сумму на транзитный счет адвоката. С этого счета после завершения сделки адвокатом переводится плата владельцу, нотариусу, адвокату, налог, маклерская комиссия и т.д.
- Получение клиентом на руки окончательного договора купли-продажи. Договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса адвокатом от имени клиента и высылается клиенту по почте или лично забирается клиентом.
- Получение клиентом выписки из поземельной книги. После подписания договора купли-продажи и 100% оплаты, Вы уже становитесь владельцем недвижимости, получаете ключ и можете использовать квартиру по своему усмотрению. Однако окончательное завершение процедуры смены владельца происходит при внесении нового владельца в реестр собственников, т.е. Поземельную книгу. Этим занимается нотариус и адвокат. Время на регистрацию и получение клиентом выписки из Поземельной книги зависит от административного района и в среднем равняется 2 месяца.
Расходы при покупке
Налог на приобретение недвижимости составляет 4,5% (по Берлину) или 3,5% (в других федеральных землях). Налог берется от суммы, зафиксированной в договоре купли-продажи. Расходы по нотариальному и юридическому оформлению + услуги адвоката составляют в среднем 4-5%, услуги маклера обычно обходятся в 7,14 % от цены покупки.
|
