Rambler's Top100

+3 8(044) 229-21-25
 
РусскийУкраїнськаEnglish
18.10.2017
Главное меню
Главная
Экспертная оценка
Экспертиза
Технический надзор
Маркетинговые исследования
Инвестиции
Недвижимость в Украине
Недвижимость за рубежом
Новости недвижимости
Реклама на сайте
Вакансии
Контакты
Продажа производственной площадки в Алчевске
Эксклюзивный дом на Кипре, в районе East Coast
Продаются уникальные апартаменты - дюплекс в 3м округе Париж...
Продам отель в Польше, продам отель в Закопане
Квартира в хорошем районе Лимассола

Поиск недвижимости в УкраинеКоммерческая недвижимостьЖилая недвижимостьПродажа бизнеса

Обзор рынка торговой недвижимости Киева за 2 полугодие 2006 года

Версия для печати Отправить на e-mail

ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 2 ПОЛУГОДИЕ 2006 ГОДА

Обзор рынка торговой недвижимости Киева за 2 полугодие 2006 года

Экономика
Реальный валовый внутренний продукт в январе-ноябре 2006г. сравнительно с соответствующим периодом прошлого года составил 106,7%. Номинальный ВВП по ориентировочной оценке составил 452939 млн.грн. Рост ВВП составил 6,7% и произошел в основном за счет увеличения валовой добавочной стоимости в торговле на 15,6%, транспорте – на 9,8%, строительстве – на 8,8%, производстве и распределении электроэнергии, газа и воды – на 7,0%. Предприятия Украины за январь-октябрь 2006г. получили финансовый результат от основной деятельности до налогообложения в сумме 56,2 млрд.грн, что на 14,2% превышает объемы соответствующего периода прошлого года. При этом 65,2% предприятий были прибыльными и получили 73,3 млрд.грн прибыли, что в 1,2 раза больше, чем за январь-октябрь 2005г. Убыточно
работало 34,8% предприятий, которыми было допущено убытков на сумму 17,1 млрд.грн, что в 1,4 раза больше соответствующего периода прошлого года. В январе-ноябре 2006г. по сравнению с соответствующим периодом прошлого года номинальные доходы населения выросли на 28,1%. Имеющийся доход, который может быть использован населением на приобретение товаров и услуг, увеличился на 26,5%, а реальный имеющийся, определенный с учетом ценового фактора, - на 16,3%. Расходы населения в январе-ноябре текущего года сравнительно с аналогичным периодом предыдущего года увеличились на 34,2%. Прирост сбережений составил 41817 млн. грн. Индекс потребительских цен (ИПЦ) составил за год в целом – 111,6%, индекс цен на продовольственные товары – 103,5%, непродовольственные товары – 102,5%, услуги – 149,4%. За январь-октябрь 2006г. экспорт товаров составил 31332,6 млн.долл.США, импорт – 35977,5 млн.долл.США. По сравнению с соответствующим периодом прошлого года экспорт вырос на 11,2%, импорт – на 22,6%. Отрицательное сальдо составило 4644,9 млн.долл. (в январе-октябре 2005г. – 1174 млн.долл.). Коэффициент покрытия экспортом импорта составил 0,87 (0,96 в январе- октябре 2005г.). Внешнеторговые операции осуществлялись с партнерами из 210 стран мира. Объем розничного товарооборота в январе-ноябре 2006 года составил 110,1 млрд. грн., что в сравнимых ценах на 25,1% превышает объемы января-ноября 2005 г. Максимальный рост розничного товарооборота за 11 месяцев 2006 г. зафиксирован в Киеве (42,3%), в Киевской (36,9%), Одесской (34%), Ивано-Франковской (29,3%), Донецкой (28,9%), Харьковской и Днепропетровской (24,2%) областях, АР Крым (27,2%). Минимальный – в Черновицкой (9,9%), Запорожской (11,5%), Львовской (11,6%), Сумской (12,5%) областях. При этом в Закарпатской области объем розничного товарооборота снизился на 1,4%. Лидерами по абсолютным показателям объема розничного товарооборота за январь-ноябрь 2006 года стали: Киев (20,9 млрд. грн), Днепропетровская (9,8 млрд. грн), Донецкая (9,4 млрд. грн), Харьковская (7,8 млрд. грн), Одесская (6,3 млрд. грн) и Львовская (6,02 млрд. грн) области, на которые приходится более половины всего товарооборота.

Инвестиции
Прирост иностранных инвестиций в 2006 году достиг наивысшего подъема за последние 15 лет. По данным Госкомстата на 1.10.2006г. в Украину иностранными инвесторами вложено 19 911,8 млн.дол. в то время как за весь 2005 год - 17 301,9 млн.дол.США. Прирост совокупного объема иностранного капитала в украинскую экономику с учетом его переоценки, потерь, разницы в курсе валют за 9 месяцев 2006 года составил 3 миллиарда 71,7 миллиона долларов, что в 3,4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Инвестиции поступили из 117 стран, причем 87% от общего объема инвестиций относится к 12 странам. Этими основными странами-инвесторами украинской экономики являются: Германия – 28,6% общего объема, Кипр – 11%, Австрия – 8,3%, Объединенное Королевство – 7,6%, США – 7,0%, Нидерланды – 6,9%, Российская Федерация – 4,6%, Виргинские острова, Британские – 4,0%, Франция - 3,8%, Швейцария – 2,2%, Польша – 1,7% и Венгрия - 1,2%. По итогам текущего года значительные u1086 объемы инвестиций были сосредоточены в предприятиях оптовой торговли и посредничества (2 007,4 млн.дол.), финансовой деятельности (2 106,2 млн. дол.), металлургической и металлообрабатывающей отрасли (1 389,9 млн.дол.), пищевой
промышленности и переработки сельскохозяйственной продукции (1 242,3 млн.дол.). Также значительный объем инвестиций пришелся на операции с недвижимостью (1 441,8 млн. дол.). Несмотря на очевидную привлекательность украинского рынка для зарубежных игроков, большую часть проектов реализуют отечественные операторы. Зарубежные операторы, привлеченные на украинский рынок его видимой инвестиционной привлекательностью, во многих случаях сталкиваются с препятствиями, которые не позволяют им реализовать свои проекты. Для западного инвестора существует два пути работы на украинском рынке. Один из них - покупка объекта действующего бизнеса. Второй – это совместное создание проекта. Зарубежные инвесторы готовы привлекать в проект украинскую сторону, которая обладает правом владения землей, и берет на себя все документальное и юридическое сопровождение проекта. На данный момент крупные инвестора пока только с интересом присматриваются к рынку торговой недвижимости Украины, но вкладывать деньги не рискуют. Ведь, несмотря на стремительное развитие рынка и сравнительно короткие периоды возврата инвестиций (по сравнению с Европой), риски очень серьезны. На сегодняшний день на наш рынок выходят только инвестиционные фонды, специализирующиеся на венчурных проектах в странах с развивающимися рынками, и компании, которые готовы создавать альянсы с местными игроками. Стоимость строительства ТЦ в Киеве составляет $600-$1 100. за 1 кв. м, в регионах — $500-700. Для ТЦ высшего класса себестоимость существенно выше – $1 500 тыс. за 1 кв. м. Рост себестоимости строительства ТЦ, ошибки девелоперов в способах финансирования, а также низкий уровень менеджмента привели к увеличению сроков окупаемости объектов. Средний доход торгово-развлекательного центра составляет 15-20% на вложенный капитал, при сроке окупаемости вложенных средств 5-7 лет.

Спрос

Популярность торговых центров среди украинских покупателей постоянно растет. Это обусловлено, прежде всего ростом доходов населения, потребительской культуры. В последнее время наблюдается отток покупателей с рынков, что повышает число потенциальных посетителей ТЦ. Количество введенных в эксплуатацию торговых и торгово-развлекательных центров в настоящий момент не способно до конца удовлетворить потребительский спрос. Эта тенденция сохранится, чему будет способствовать также выход на рынок новых иностранных и отечественных сетевых операторов. Соответственно, сегмент торговой недвижимости имеет высокий потенциал для дальнейшего развития. Для потенциальных арендаторов приоритетным при выборе торговых площадей в торговом центре являются следующие критерии: местоположение ТЦ, его посещаемость и целевая аудитория посетителей, инфраструктура района, общая площадь, арендная ставка, наличие якорных арендаторов и конкурентов, возможность установления элементов внешней рекламы и технические характеристики помещения. В целом, средний показатель вакантности киевских ТЦ составляет 1,5-3%. Потенциальный неудовлетворенный спрос на сегодняшний день оценивается в 300-350 тыс. кв. м.

Предложение

На конец 2006 года в Киеве функционировали 29 торговых центров с общим объемом торговых площадей 320 тыс. кв.м., что составляет 117 кв.м. на 1000 жителей. По параметрам насыщенности торговыми площадями украинская столица, не говоря уже о регионах, отстает от крупных городов Центральной Европы и России.


Развитие индустрии торговых центров в Украине заторможено вследствие отсутствия гарантий возврата инвестиций и четких правил игры на рынке торговой недвижимости. Многие проекты, которые были заявлены, будут перенесены на один-два года. Такая ситуация объясняется следующими факторами:
• Зачастую девелопментом занимаются компании, для которых строительство ТЦ не является основным бизнесом или получившие земельные участки случайно. Как результат – переоценка финансовых возможностей, плохой менеджмент.
• Дефицит доступных земельных участков для нового строительства, а также трудности, связанные с получением прав на эти участки, оформлением разрешительных документов. Киев по-прежнему остается наиболее привлекательным городом для сетевых розничных операторов и инвесторов. Рост доходов населения, положение города создают привлекательную среду. Интересны для ритейлоров и города-миллионники: Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, а также Львов. В мировой практике существует определенная классификация торговых центров, основанная на характеристиках торговой зоны. Основные среди них: speciality centers (специализированный торговый центр), festival center (фестивальный торговый центр), power center (пауэр-центр), fashion center (торговый центр моды), outlet center (аутлет-центр). Однако далеко не все из них присутствуют в Украине. Из заявленных к открытию, во 2-м полугодии 2006 года в Киеве введены в эксплуатацию только торговый центр «Плазма» (8 800 кв.м.) и специализированный торговый центр «МЕБЛІ Киянка NOVA» (6 000 кв.м). Несмотря на то что в последнее время как в столице, так и крупных региональных городах открываются новые торговые центры, этот сегмент находится лишь в стадии формирования, и предложение не удовлетворяет спрос.

Проекты, заявленные во 2 полугодии 2006 года
• Компания "XXI век" намерена построить торгово-офисно-развлекательный центр с многоэтажным паркингом. МФК расположится возле станции метро "Лесная" на пересечении улиц Попудренка и Мурманской. Общая площадь участка составляет 5,62 га. Срок реализация проекта – конец 2009г.
• Книжный рынок «Петровка» переселится в торгово-развлекательный комплекс. Киевский городской совет дал согласие на передачу земельных участков общей площадью 4,45 га, ООО «Книжный рынок». Компания планирует построить на месте книжного и хозяйственного рынков у метро Петровка торгово-развлекательный комплекс и паркинг. Общая площадь будущего ТРЦ составит около 35 тыс. кв. м. Проектом предусмотрен наземный паркинг на 1,2 тыс. машиномест. Основой нового ТРК станет книжный супермаркет.
• «ХХІ Век» построит на Троещине «Квадрат». Девелоперская компания «ХХІ Век» планирует до конца 2008г. ввести в эксплуатацию ТРЦ «Квадрат» на Троещине, общей площадью 40 тыс. кв.м, торговой – 30 тыс.кв.м. Объем инвестиций в реализацию проекта составляет $40 млн. ТРЦ «Квадрат» будет расположен на пересечении улиц Милославской и Маяковского в Деснянском р-не г.Киева, на земельном участке площадью 7,2 га.
• Компания «Призма Бета» намерена инвестировать 120-150 млн. долларов в строительство торгово-развлекательного комплекса "Днепровская пристань" в Киеве. Комплекс будет построен на днепровском полуострове, на участке площадью 20 га. Площадь комплекса составит 85 тыс. кв. м, из которой 63 тыс. кв. м будет сдаваться в аренду. Первая очередь будет введена в эксплуатацию в 4-м квартале 2007г. Открытие второй очереди запланировано на 2-е полугодие 2008г.
• О намерении открыть на границах Киева до десяти торгово-развлекательных центров объявила итальянская компания King Cross. Этот проект итальянцы собираются реализовать в рекордно сжатые сроки — за три-четыре года.

Новости сетевых компаний

• Национальная розничная сеть "Велика кишеня" развивает масштабную девелоперскую программу, в рамках которой в течение 3-х лет планируется построить более 10 торговых центров по всей Украине. Программой предусмотрено строительство объектов от 10 до 100 тыс. кв. м. Для реализации программы запланировано привлечение средств в размере $250 млн.
• В Украину входит Auchan. В настоящее время крупнейший мировой ритейлер подбирает участки в Киеве и области для строительства семи торговых комплексов.
• Петербургская сеть гипермаркетов "О`кей" входит в Украину. Петербургская сеть “О'кей” уже нашла помещения для двух гипермаркетов в Киеве и Харькове — магазины будут открыты в 2007 г.
• Один из крупнейших российских ритейлеров - «Патэрсон» - отказался от активной экспансии на Украине. Вместо ранее заявленных 30 магазинов на территории страны в 2004-2006 годах компания открыла всего три универсама в Киеве. А до конца 2007 года в столице Украины будет открыто только три новых магазина.
• «Фуршет» открывает новые супермаркеты. Сеть супермаркетов «Фуршет» в ближайший год намерена значительно укрепить свои позиции в регионах Украины. В этом году сеть откроет до 10 новых магазинов.
• Австрийская сеть супермаркетов «Билла» до конца 2007 года вложит в развитие около $80 млн. К концу 2007 года новые супермаркеты появятся в Киеве, Днепропетровске, Сумах и Одессе. Также планируется укрупнение существующих торговых площадей до 20 тыс. кв. м.
• Российская сеть супермаркетов «Седьмой континент» выходит на украинский рынок. Пока неизвестно будет ли украинская сеть создаваться с нуля или будет куплена какая-то существующая сеть. Компания уже рассматривает различные предложения по способу выхода на рынок Украины.
• Розничный гигант "Marks&Spencer" откроет магазин в Украине. Универмаг расположится в торгово-развлекательном центре «KOMOD» на ул. Луначарского, в котором он займет часть третьего этажа площадью 1000 кв. метров. В универмаге Marks&Spencer будут представлены товары для семейного шопинга: мужская, женская и детская одежда, товары для дома и мн.др.
• Международная группа SPAR планирует создать сеть супермаркетов и торгово- развлекательных центров в Киевской области в 2007-2011, инвестировав в этот проект около $30 млн. До 2011 SPAR планирует попасть в пятерку ведущих национальных торговых сетей.

Арендные ставки

В этом году кардинальных изменений на столичном рынке торговой недвижимости не произошло. Рынок продолжает развиваться замедленными темпами. Спрос на качественные торговые площади по-прежнему высокий. Существующие арендные ставки за 2006 год повысились более чем на 30%. Это объясняется несколькими причинами:
• отсутствие широкого предложения качественных площадей на рынке торговой недвижимости;
• стремительный рост розничного товарооборота;
• приход в Украину зарубежных торговых сетей.
Стоимость аренды в торговых центрах Киева для якорных арендаторов составляет $15-$20 за 1 кв.м. в месяц и $50-$200 для остальных арендаторов.

Стоимость аренды и продажи торговых помещений по районам г. Киева во 2-м
полугодии 2006 г.


Стоимость продажи торговых помещений, 2 полугодие 2006г.



Арендные ставки на помещения street retail находятся в пределах $25-$75 за 1кв.м в месяц (максимальные в Шевченковском, минимальные в Деснянском и Дарницком в р-нах). Стоимость продажи объектов недвижимости торгового назначения отмечается на уровне $2 300 - $4 400 за кв.м. (максимум в Печерском р-не, минимум в Деснянском). В 2007 году в столичных торговых центрах и торговых коридорах следует ожидать роста арендных ставок на 10-15%. Достижения баланса между спросом и предложением, а, значит, и стабилизации уровня арендных ставок можно ожидать только после ввода крупных ТЦ, то есть не ранее, чем через 2-3 года
 
Прогноз
• Отсутствие новых профессиональных торговых проектов на рынке недвижимости Киева будет способствовать развитию торговой недвижимости в регионах.
• Торговые центры в дальнейшем будут укрупняться, увеличивая доли развлекательного сектора и якорных арендаторов.
• Тенденция ежегодного повышения ставок на 10-15% сохранится в ближайшие 2-3 года.
• Основная масса запланированных площадей как в Киеве так и в регионах появится в 2008- 2009г.г.




Мы в Фейсбуке Мы в Твиттере Мы в ЖЖ
 

Аналитика
Обзор жилой недвижимости
Обзор коммерческой недвижимости
Обзор рынка земли
Справка
БТИ Киева и Украины
Опекунские советы Киева и Украины
Паспортные отделы Киева и Украины
Телефонные коды городов Украины
Суды Киева
Новости
Китайцы пробурят 24 скважины в Украине
В НБУ рассказали о раскрытии банковской тайны силовикам в августе
Японская компания планирует представить самый быстрый автомобиль в мире
ЗЕЛЕНЫЙ СВЕТ ИНФЛЯЦИИ: НБУ ПРОГНОЗИРУЕТ РОСТ ЦЕН
Херсонщина может стать крупным импортером для Индии
Оценка бизнеса
Оценка для МСФО
Оценка предприятия
Оценка основных фондов
Оценка ЦИК
Оценка акций
Оценка гудвилла
Оценка нематериальных активов
Оценка товарного знака (бренда)
Оценка облигаций
Оценка недвижимости
Оценка квартиры
Оценка комнаты
Оценка здания
Оценка для наследства
Оценка для дарения
Оценка для нотариуса
Оценка для аренды
Оценка для страхования
Оценка домовладения
Оценка промышленной недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка памятника
Оценка ущерба
Оценка гаража
Оценка движимого имущества
Оценка мебели
Оценка компьютера
Голосование по недвижимости в Украине
Какой вид недвижимости Вы бы сейчас приобрели?
 
Индекс инфляции
Индекс инфляции
Учетная ставка НБУ
Учетная ставка НБУ
Нотариусы Украины
Нотариусы Днепропетровска
Нотариусы Донецка
Нотариусы Запорожья
Нотариусы Одессы
Нотариусы Севастополя
Нотариусы Ужгорода
Нотариусы Харькова
Нотариусы Чернигова
Нотариусы Киева
Курсы валют
Курсы валют
Курсы валют
RSS
| Оценка | | Оценка бизнеса | | Оценка недвижимости | | Аренда квартир | | Контакты |
2007 - 2017 © BGT Consulting