|
ОБЗОР РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА
Одним из ключевых событий 2006 года эксперты называют начало активного развития рынка складской недвижимости Украины. Именно этот сегмент, считающийся самым молодым и наименее развитым, показал в прошедшем году наиболее заметное оживление. Предметом анализа в данной статье стали общие тенденции рынка, уровень предложения и спроса, арендные ставки, а также сложности, с которыми приходится сталкиваться девелоперам и инвесторам, решившим вложить свой капитал в строительство складских комплексов.
Предложение
2006 год, несмотря на небольшой объем выведенных на рынок профессиональных складских проектов, стал переломным в развитии сегмента складской недвижимости.
Именно в этом году украинские и зарубежные девелоперские компании начали строительство целого ряда крупных складских и логистических комплексов. Среди проектов, реализованных в 2006 году, стоит выделить логистический комплекс компании FIM Group общей площадью складских помещений 22 тысячи м2 (сдан в аренду задолго до окончания строительства двум международным логистическим операторам – Kuehne + Nagel и Frans Maas).
Изменению ситуации на украинском рынке складской недвижимости способствовали несколько причин: снижение инвестиционных рисков, увеличение импорта, расширение производства украинских и международных компаний, профессиональный рост операторов рынка, значительный рост реальных доходов населения и увеличение оборотов розничной торговли, активное развитие логистических операторов, увеличение на 8,7% объема транзитных перевозок грузов и др.
По данным компании Colliers International (Украина), в 2006 году на рынок Киева и области было выведено около 65 тысяч м2 складских площадей класса А и В. Таким образом, в конце 2006 года объем рынка профессиональных складских помещений в Киеве и области составил 225 тысяч м2. В 2007 году, по прогнозам экспертов компании, он может увеличиться еще на 180 тысяч м2.
В целом, на рынке насчитывается около 1 миллиона м2 складских площадей, из которых только около 20% представлено в профессиональных проектах. При этом все существующие склады высокого качества заполнены пользователями на 100%, а проекты, выводимые на рынок, получают своих арендаторов еще на этапе строительства.
Остальные складские помещения можно классифицировать следующим образом:
· Реконструированные склады, которые ранее обслуживали отдельные промышленные предприятия и были расположены на их территории, либо бывшие производственные помещения, назначение которых было изменено на складские посредством тотальной реконструкции (класс С). Их доля – около 20% всего предложения.
· Склады низкого качества в пределах индустриальных зон (класс D). Доля – 60%. Помещения такого типа не соответствуют современным требованиям складирования, хранения и логистики товаров. Среди причин, по которым объем предложения в 2006 году увеличивался крайне медленно, стоит назвать:
· недостаток свободных земельных участков, подходящих для развития крупных логистических и складских комплексов (обособленных наделов с автономной системой коммуникаций и правильным юридическим статусом);
· «теневой» рынок земли в киевском регионе, что выражается в достаточно ограниченном предложении земельных участков несельскохозяйственного назначения;
· сложность и длительность процедуры оформления аренды/выкупа участков, а также мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения;
· меньшая привлекательность рынка складской недвижимости по сравнению с рынками офисной и торговой недвижимости (большинство девелоперов Киева рассматривало складской сегмент как более рисковый и менее доходный);
· недостаток крупных потребителей складской недвижимости (в основном логистических компаний), готовых арендовать помещения, построенные на условиях built-to-suit.
http://www.asteragroup.ru/?idmod=analitic&aid=64
|
