Rambler's Top100

+3 8(044) 229-21-25
 
РусскийУкраїнськаEnglish
23.09.2017
Главное меню
Главная
Экспертная оценка
Экспертиза
Технический надзор
Маркетинговые исследования
Инвестиции
Недвижимость в Украине
Недвижимость за рубежом
Новости недвижимости
Реклама на сайте
Вакансии
Контакты
Продам квартиру на Липках
Продажа квартир в Болгарии, в жилом комплексе Silver City
Квартиры (апартаменты) в Турции, в жилом комплексе LARA PARK...
Покупка 3-х комнатной квартиры в Киеве
Квартиры в Турции, в жилом комплексе в Анталии

Поиск недвижимости в УкраинеКоммерческая недвижимостьЖилая недвижимостьПродажа бизнеса

Обзор рынка складской недвижимости Киева за 2007 год

Версия для печати Отправить на e-mail

Обзор рынка складской недвижимости Киева за 2007 год

Социальнокономическое положение г. Киева

Киев по-прежнему выделяется на фоне всех остальных городов Украины более высоким уровнем большинства показателей социально-экономического развития.
Темпы роста промышленного производства в Киеве за январь-сентябрь 2007 г. по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. составили 7,8%.
Объем работ предприятий, занятых в сфере строительства, с начала года по сентябрь увеличился на 26,1%. Объемы строительства увеличились в девяти из десяти районов города. В Днепровском и Подольском районах – за счет строительства жилья; в Печерском районе – за счет строительства офисно-гостиничного и торгово-офисного комплексов, автозаправочных станций, жилья, реконструкции автодороги Киев-Одесса; в Соломенском районе – за счет строительства железнодорожно-автомобильного моста через Днепр и жилья, в Дарницком – преимущественно за счет строительства жилья.
Оборот розничной торговли в первых трех кварталах 2007 г., по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. возрос на 30,1%.
Численность населения Киева, по данным Госкомстата, на 1 сентября 2007 г. составила 2719,8 тыс. человек. В реальности в Киеве постоянно проживает значительно больше людей, что не фиксирует официальная статистика – большая часть приехавших в Киев на заработки, и осевшие здесь на долгие годы, не регистрируют свое место жительства. По неофициальным данным, общая численность населения Киева достигает 3,5-4,2 млн. человек. Но даже официальная статистика отмечает относительно высокий миграционный прирост – за январь-сентябрь 2007 г. – 3,6 тыс. человек. Природное сокращение населения за этот же период времени – 2 тыс. человек.
Уровень средней заработной платы в Киеве значительно выше, чем в других регионах. Средний уровень зарплаты киевских штатных сотрудников на сентябрь 2007 г. – 2410 грн (порядка 480 долларов США), что в 5,5 раз выше официально установленной минимальной заработной платы, и в 4,3 раза выше установленного прожиточного минимума для работоспособного населения. Среднемесячная зарплата по Киеву за январь-сентябрь 2007 г. на 68% выше, чем аналогичный показатель в среднем по Украине. За год номинальная заработная плата в Киеве выросла на 37,2%. Среди видов деятельности с наивысшим уровнем официальной оплаты труда, – предприятия авиатранспорта, почты и связи, государственного управления, финансовые учреждения. Наименьший уровень официальной зарплаты в учреждениях здравоохранения, образования, социальной помощи, предприятий розничной торговли и предоставления услуг населению, гостиниц и ресторанов. Следует отметить, что в сложившейся экономической ситуации, реальная зарплата украинцев, работающих в коммерческих структурах, зачастую отличается в большую сторону от официальной, и вносит существенную погрешность в данные официальной статистики.
В Киеве самый низкий по Украине уровень безработицы – 3,1% экономически активного населения в возрасте 15-70 лет, или 0,4% официально трудоспособного населения.
Уровень инфляции высокий. За первые девять месяцев текущего года цены на потребительские товары в среднем выросли на 13,5%. Основные факторы – подорожание квартплаты и коммунальных платежей, услуги образовательных учреждений, продукты питания.
В целом социально-экономическое положение Киева создает предпосылки для наращивания темпов развития, привлечения инвестиционного капитала, улучшения благосостояния населения, роста объемов товарооборота, развития рынка недвижимости и создания новых современных объектов на всех сегментах, развития сетевого ритейла и т.д. Данные процессы сдерживаются присутствием коррупционных негласных схем регулирования экономики и предпринимательской деятельности, а также нестабильностью исполнительной власти. Тем не менее, Киев продолжает оставаться одним из самых инвестиционно привлекательных городов в Европе.

Рынок складской недвижимости Киевского региона
Рынок складской недвижимости Киевского региона является одним из наиболее перспективных сегментов. Темпы роста потребительского рынка являются достаточно высокими (около 30% в год) – это стимулирует рост уровня спроса на качественные складские помещения. Однако рост предложения введенных в эксплуатацию профессиональных площадей не успевает удовлетворить возрастающий спрос, что обусловлено нехваткой подходящих земельных участков с хорошим расположением, автономной системой коммуникаций и необходимым юридическим статусом. Приоритетными направлениями развития проектов являются Одесское и Житомирское.
Среди основных преимуществ рынка можно выделить: сроки окупаемости складских проектов (6 – 8 лет), уровень доходности (10 - 17%), стабильность относительно других сегментов коммерческой недвижимости (договора аренды подписываются на 5-7 лет), а главное – ограниченность предложения профессиональных складских площадей.
Большинство операторов, работающих в данном сегменте, являются иностранными компаниями.
Тем не менее, в текущем году, оценив потенциал рынка, многие украинские крупные компании заявили о своем участии в активном развитии данного сегмента недвижимости. Среди них можно выделить концерн АВК, который начал подбор земельных участков в разных регионах Украины под строительство сети логистических центров (в планах компании - создать сеть логистических центров не только в Украине, но и в России, Польше, Китае). Также, стоит выделить компанию «XXI век», которая реализует проекты сразу трех логистических комплексов под Киевом – в Одесском, Житомирском и Вышгородском направлениях.
Почти все украинские девелоперы строят склады built-to-suit. Чрезвычайно мало реализуется складских комплексов под сдачу в аренду с предоставлением сопутствующих услуг - сдача складской недвижимости в аренду составляет только 50% доходности комплекса, а другую часть берут на себя именно услуги. Однако далеко не каждый арендатор готов платить за эти услуги, пренебрегая сервисами, что бы удешевить арендную плату.
Собственные склады занимают сегодня 70% рынка, а помещения коммерческого использования – 30%. В результате данной ситуации, торговые и производственные компании, которые выходят на рынок или расширяются, вынуждены вести ещё и девелоперскую деятельность с целью строительства складских помещений для собственного использования. Это ещё больше увеличивает долю собственных складов, и не способствует насыщению спроса действующих в регионе компаний.
Также допускается много ошибок при разработке концепций и проектов складов. Пока ещё у украинских девелоперов и инвесторов не выработалось четкое представление того, чем является складская недвижимость, каков её формат, стандарты, отличительные особенности, качество предоставляемых сопутствующих услуг и т.д.

Предложение
На сегодняшний день общее количество всех складских площадей в Киеве и Киевской области составляет около 1 260 тыс. кв.м.
Складские комплексы, введенные в эксплуатацию в 2007 году в Киеве и Киевской области:
- вторая очередь логистического комплекса компании «Raben Украина» (10 000 кв. м, возле г. Бровары);
- логистический комплекс East Gate Logistic компании GLD Invest Group (Австрия) (40 000 кв. м, не далеко от международного аэропорта «Борисполь»);
- логистический комплекс компании «АсстрА Украина» (10 000 кв. м, на расстоянии 1,8 км от Киевской окружной автодороги в с. Софийская Борщаговка)
Рынок складских помещений г. Киева и Киевской области имеет следующую структуру: класс «А» - 12%, класс «В» - 12%, класс «С» и «D» - 76%.


Практически все складские помещения сдаются операторами в аренду, на продажу предлагается не более 6% площадей.
Появилась тенденция увеличения масштабов и качества заявляемых проектов. Если раньше, проектировались складские комплексы общей площадью 20 - 40 тыс. кв. м, то сейчас все больше проектов заявляются общей площадью от 100 тыс. кв. м. Эти логистические парки, предусматривающие проектирование и строительство с учетом самых последних тенденций мирового рынка складской недвижимости, пока существуют только на бумаге.

Основные проекты складских комплексов, заявленные к выходу в 2008 – 2010 г.г.
Название
Общая площадь,
кв.м.
Магистраль
Ввод в
эксплуатацию
GLD West Gate
80 000
М-06
2008
МЛП-Чайка
100 000
М-06
2008
Roshen
53 000
Яготинский р-н
2008
Международный девелопер
100 000
М-01, Бровары
2008
Международный девелопер
100 000
М-07, Буча
2008
Международный девелопер
250 000
М-07
2008
Международный девелопер
60 000
М-03
2008

FM Logistic
120 000
М-03, Борисполь
2008
XXI век
154 000
М-05, Васильков
2008
XXI век
116 000
М-06
2009
XXI век
52 000
Вышгород
2009
Балтик Девелопмент
46 000
Борисполь
2009
Kviza Trade
200 000
М-03, Борисполь
2009
Alacor City
20 000
М-04
2009
Fozzy
150 000
М-01
2009
FIM Group
140 000
М-03, Борисполь
2010
Alacor Obukhov
110 000
М-04
2010


На стадии строительства в данный момент пребывает более 250 000 кв.м. профессиональных
складских площадей.
Далеко не все компании, планирующие ввести в эксплуатацию свои комплексы в 2007-2008 гг., реализовывают свои намерения в заявленные сроки. Некоторые объекты замерли на различных этапах проектирования, решения организационных, разрешительных, земельных вопросов, поиска инвестиций и пр. – еще до начала строительных работ, и реальность воплощения объектов в жизнь остается под вопросом.
Проекты логистических комплексов могут становиться объектами купли-продажи на разных этапах проектирования. При этом процесс реализации осуществляется в условиях конфиденциальности, а условия сделок не разглашаются.

Спрос
На сегодняшний день неудовлетворенный спрос на профессиональные складские помещения оценивается на уровне около 700 тыс.кв.м. При условии реализации заявленных проектов и адекватности оценки неудовлетворенного спроса, насыщения можно ожидать уже в 2009-2010 году. Вместе с тем объем спроса будет ежегодно пополняться за счет повышения требований операторов к складским помещениям и осознанием необходимости перемещения из непрофессиональных складских ангаров в современные качественные логистические комплексы.
Наиболее востребованными размерами помещений являются 2 – 10 тыс. кв.м. Чаще всего крупные складские площади арендуют логистические компании для последующей их реализации производственным и торговым компаниям.
Как местные, так и иностранные компании заинтересованы в профессиональных складских помещениях. В основном, спрос исходит от логистических компаний, предприятий розничной торговли, оптовой торговли и производственных компаний.
В этом году увеличилось количество заявок арендаторов, в которых высказываются пожелания размещения складских помещений на Левом берегу Днепра (Московское и Днепропетровское направления), хотя наиболее интересными для пользователей по-прежнему являются Одесское, Житомирское и Варшавское направления.

Арендные ставки
К концу 2007 года, арендные ставки на профессиональные складские помещения в Киеве достигли $21–$24 кв. м/мес. без учета НДС и операционных расходов. Операционная составляющая – около $2,5 кв. м/мес.

/мес., а для класса «D» – $5 кв. м/мес.

Выводы
· В Киевском регионе на этапе строительства находится более 250 тыс. кв.м. профессиональных складских площадей. Более 3 млн. кв. м. находится на проектной стадии. Однако сроки введения в эксплуатацию реальных объектов продолжают отодвигаться;
· Основные причины, по которым в этом году рынок не смог активизироваться можно разделить на 2 группы:
- общегосударственные (мораторий на продажу земель и отсутствие пригодных участков для строительства нужного назначения, политическая нестабильность);
- ожидания участников (складской сегмент только начал формироваться, технологии только начали отрабатываться, поэтому ожидания участников о скорости реализации проекта часто не оправданы, как и выбор форматов, видение конечных пользователей)
· В условиях дефицитного спроса на складские помещения девелоперы пренебрегают детальным анализом конечного пользователя, что приводит к допущению множества ошибок при создании концепции и строительства складов.

 



Аренда непрофессиональных помещений в 2007 году составила для класса «С» около $11 кв. м




Мы в Фейсбуке Мы в Твиттере Мы в ЖЖ
 

Аналитика
Обзор жилой недвижимости
Обзор коммерческой недвижимости
Обзор рынка земли
Справка
БТИ Киева и Украины
Опекунские советы Киева и Украины
Паспортные отделы Киева и Украины
Телефонные коды городов Украины
Суды Киева
Новости
Китайцы пробурят 24 скважины в Украине
В НБУ рассказали о раскрытии банковской тайны силовикам в августе
Японская компания планирует представить самый быстрый автомобиль в мире
ЗЕЛЕНЫЙ СВЕТ ИНФЛЯЦИИ: НБУ ПРОГНОЗИРУЕТ РОСТ ЦЕН
Херсонщина может стать крупным импортером для Индии
Оценка бизнеса
Оценка для МСФО
Оценка предприятия
Оценка основных фондов
Оценка ЦИК
Оценка акций
Оценка гудвилла
Оценка нематериальных активов
Оценка товарного знака (бренда)
Оценка облигаций
Оценка недвижимости
Оценка квартиры
Оценка комнаты
Оценка здания
Оценка для наследства
Оценка для дарения
Оценка для нотариуса
Оценка для аренды
Оценка для страхования
Оценка домовладения
Оценка промышленной недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка памятника
Оценка ущерба
Оценка гаража
Оценка движимого имущества
Оценка мебели
Оценка компьютера
Голосование по недвижимости в Украине
Какой вид недвижимости Вы бы сейчас приобрели?
 
Индекс инфляции
Индекс инфляции
Учетная ставка НБУ
Учетная ставка НБУ
Нотариусы Украины
Нотариусы Днепропетровска
Нотариусы Донецка
Нотариусы Запорожья
Нотариусы Одессы
Нотариусы Севастополя
Нотариусы Ужгорода
Нотариусы Харькова
Нотариусы Чернигова
Нотариусы Киева
Курсы валют
Курсы валют
Курсы валют
RSS
| Оценка | | Оценка бизнеса | | Оценка недвижимости | | Аренда квартир | | Контакты |
2007 - 2017 © BGT Consulting