Rambler's Top100

+3 8(044) 229-21-25
 
РусскийУкраїнськаEnglish
19.11.2017
Главное меню
Главная
Экспертная оценка
Экспертиза
Технический надзор
Маркетинговые исследования
Инвестиции
Недвижимость в Украине
Недвижимость за рубежом
Новости недвижимости
Реклама на сайте
Вакансии
Контакты
Сдам квартиру на Красноармейской
Продажа квартир и коммерческих помещений в Лейпциге
Продажа виллы Polyanthum в Турции
Вилла на Кипре, в районе East Coast
Вилла на Кипре, в районе Pissouri

Поиск недвижимости в УкраинеКоммерческая недвижимостьЖилая недвижимостьПродажа бизнеса

Обзор рынка офисной недвижимости Киева за 2007 год

Версия для печати Отправить на e-mail

Обзор рынка офисной недвижимости Киева за 2007 год

Социально-экономическое положение г.Киева в 2007 году
Киев по-прежнему выделяется на фоне всех остальных городов Украины более высоким уровнем большинства показателей социально-экономического развития.
Темпы роста промышленного производства в Киеве за январь-сентябрь 2007 г. по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. составили 7,8%.
Объем работ предприятий, занятых в сфере строительства, с начала года по сентябрь увеличился на 26,1%. Объемы строительства увеличились в девяти из десяти районов города. В Днепровском и Подольском районах – за счет строительства жилья; в Печерском районе – за счет строительства офисно-гостиничного и торгово-офисного комплексов, автозаправочных станций, жилья, реконструкции автодороги Киев-Одесса; в Соломенском районе – за счет строительства железнодорожно-автомобильного моста через Днепр и жилья, в Дарницком – преимущественно за счет строительства жилья.
Оборот розничной торговли в первых трех кварталах 2007 г., по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. возрос на 30,1%.
Численность населения Киева, по данным Госкомстата, на 1 сентября 2007 г. составила 2719,8 тыс. человек. В реальности в Киеве постоянно проживает значительно больше людей, что не фиксирует официальная статистика – большая часть приехавших в Киев на заработки, и осевшие здесь на долгие годы, не регистрируют свое место жительства. По неофициальным данным, общая численность населения Киева достигает 3,5-4,2 млн. человек. Но даже официальная статистика отмечает относительно высокий миграционный прирост – за январь-сентябрь 2007 г. – 3,6 тыс. человек. Природное сокращение населения за этот же период времени – 2 тыс. человек.
Уровень средней заработной платы в Киеве значительно выше, чем в других регионах. Средний уровень зарплаты киевских штатных сотрудников на сентябрь 2007 г. – 2410 грн (порядка 480 долларов США), что в 5,5 раз выше официально установленной минимальной заработной платы, и в 4,3 раза выше установленного прожиточного минимума для работоспособного населения. Среднемесячная зарплата по Киеву за январь-сентябрь 2007 г. на 68% выше, чем аналогичный показатель в среднем по Украине. За год номинальная заработная плата в Киеве выросла на 37,2%. Среди видов деятельности с наивысшим уровнем официальной оплаты труда, – предприятия авиатранспорта, почты и связи, государственного управления, финансовые учреждения. Наименьший уровень официальной зарплаты в учреждениях здравоохранения, образования, социальной помощи, предприятий розничной торговли и предоставления услуг населению, гостиниц и ресторанов. Следует отметить, что в сложившейся экономической ситуации, реальная зарплата украинцев, работающих в коммерческих структурах, зачастую отличается в большую сторону от официальной, и вносит существенную погрешность в данные официальной статистики.
В Киеве самый низкий по Украине уровень безработицы – 3,1% экономически активного населения в возрасте 15-70 лет, или 0,4% официально трудоспособного населения.
Уровень инфляции высокий. За первые девять месяцев текущего года цены на потребительские товары в среднем выросли на 13,5%. Основные факторы – подорожание квартплаты и коммунальных платежей, услуги образовательных учреждений, продукты питания.
В целом социально-экономическое положение Киева создает предпосылки для наращивания темпов развития, привлечения инвестиционного капитала, улучшения благосостояния населения, роста объемов товарооборота, развития рынка недвижимости и создания новых современных объектов на всех сегментах, развития сетевого ритейла и т.д. Данные процессы сдерживаются присутствием коррупционных негласных схем регулирования экономики и предпринимательской деятельности, а также нестабильностью исполнительной власти. Тем не менее, Киев продолжает оставаться одним из самых инвестиционно привлекательных городов в Европе.


Инвестиции
Прирост прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в Украину во второй половине 2007 года составил $5,239 млрд, что на 70,5% больше, чем за соответствующий период 2006 года.
Лишь за первые девять месяцев этого года иностранные инвесторы вложили в экономику Украины $6,014 млрд прямых инвестиций, но одновременно изъяли $1,032 млрд. При этом за первый квартал-2007 приток инвестиций составил $0,847 млрд (в первом квартале 2006 года - $0,922 млрд), за второй - $1,706 млрд ($0,777 млрд), третий - $2,686 млрд ($1,373 млрд).
Общий объем ПИИ в Украину увеличился с начала года на 25,6% и составил $590,2 на одного жителя страны. Не в последнюю очередь этому способствовал тот факт, что совместная заявка Украины и Польши выиграла тендер UEFA на поведение финальной части Чемпионата Европы по футболу 2012 года.
В частности, инвестиции Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) в Украину в 2007 году составили около 800 миллионов евро, что близко к показателю за 2006 год, когда они составили 797 миллионов евро.
По итогам текущего года значительные объемы инвестиций были сосредоточены в предприятиях финансовой деятельности, металлургической и металлообрабатывающей отрасли, пищевой промышленности и компаниях-ритейлерах.
Несмотря на то, что офисный рынок Киева является одним из наиболее перспективных в Восточной Европе, увеличение потока иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость только набирает обороты. Связано это с рядом традиционных для нашего рынка сложностей, с которыми сталкиваются девелоперы: отсутствие ликвидных земельных участков, которые бы предлагались на рынке за разумные деньги, а также риски связанные с непрозрачной процедурой прохождения согласовательных процедур.
Рентабельность проектов офисной недвижимости в течение 2006г. составляла 10-20%. По данным девелоперов, по мере насыщения рынка ожидается постепенное ее снижение до уровня 9-10%. Однако, в течение 2007 года этой тенденции еще не наблюдалось.

Предложение
В 2007 году рынок офисной недвижимости Киева развивался по аналогии двух предыдущих лет, продолжив тенденцию стабильного увеличения ежегодно выводимого объема площадей. Однако, как и в минувшем году, выведенные на рынок новые площади не оказали существенного влияния на сложившуюся ситуацию дисбаланса спроса и предложения, сохранив стабильно низкий уровень вакантности и, соответственно, все основания для продолжения роста арендных ставок.
На конец 2007 г. в Киеве функционировало более 100 бизнес центров и офисных зданий всех классов («А», «В/В+», «С»).
Площадь непрофессиональных офисов не подлежит точному подсчету, и по разным оценкам экспертов рынка ориентировочно составляет от 1,2 млн. кв. м. до 5,5 млн. кв. м. В эту цифру входят офисы класса «С», административные здания, институты, нежилые помещения в жилом фонде, квартиры, различные переоборудованные под офисы помещения.
В структуре предложения растет удельный вес профессиональной офисной недвижимости. В конце 2007 г. общая площадь офисов в профессиональных бизнес-центрах насчитывала 769 тыс. кв.м.

 

В общей структуре предложения столичного рынка помещения класса В составляют большинство – порядка 60%. А-класса и близкие к ним по качеству проекты В+ имеют практически идентичную емкость – примерно по 16%, площадей класса С – примерно 33%. Большинство из заявленных объектов на 2007–08 гг. также позиционируются в классе В.

Новое предложение на рынке офисной недвижимости формируется за счет строительства новых бизнес – центров класса «А», «В» и «В+», а также реконструкции старых административных зданий. Тем не менее, процент прироста качественных площадей за счет реконструкции уменьшается. В дальнейшем процент непрофессиональной недвижимости в общем объеме будет
уменьшаться за счет ввода в эксплуатацию новых офисных центров класса «А» и «В».
Рост объема качественных офисных площадей в столице свидетельствует о динамичном развитии рынка и его высоком инвестиционном потенциале. Развитию офисной недвижимости в последние годы способствует рост экономических показателей Киева, активизация бизнес среды, выход на рынок Украины новых компаний.



В течение 2007 года в Киеве были введены в эксплуатацию профессиональные бизнес центры,
общей площадью более140 тыс. кв. м.


ОФИСНЫЕ ЦЕНТРЫ КЛАССА А И В, ВВЕДЕННЫЕ В 2007 ГОДУ
обьект
общая арендуемая
площадь, кв. м.
девелопер
БЦ "Леонардо", вторая очередь
44 300
«Ярославов Вал»
БЦ "Парус"
40 000
"Мандарин Плаза"
БЦ "Айсберг"
25 000
"НЕСТ"
БЦ "Горизонт Парк"
16 500
ISA Prime Development
БЦ на ул. Владимирской
7 200
н
БЦ "Карат"
5 100
"ТИКО-Констракшен"
БЦ "Старый Град"
4 520
н




ОФИСНЫЕ ЦЕНТРЫ КЛАССА А И В, ЗАЯВЛЕННЫЕ К ОТКРЫТИЮ НА 2008-2009 ГОДЫ
Название
Адрес
Класс
Общая
площадь, кв. м.
БЦ на Михайловской, 12
ул. Михайловская, 12
А
12 000
"Капитал"
ул. Глыбочицкая, 43
А, В+
64 380
Хаммер Центр
ул. Механизаторов, 2
н
7 100
БЦ на Михайловской, 7
ул. Михайловская, 7
н
1 950
еркс-2"
ул. Лейпцигская, 15
н
19 000
еофания"
ул. Заболотного, 150
В
58 520
арницкий"
Харьковское шоссе,19
В
45 000
"Эспланада"
Спортивная площадь, 1
А
10 000
"Каньон"
ул. Ярославская, 44
н
8 500
"Торонто-Киев"
ул. Антоновича, 79
А
28 300
Бизнес-парк Alacor
пересеч. Столичного шоссе и Заболотного
В
26 900
ормум парк Плаза -2"
Пр. Московский, 9
В
35 000
БЦ
Ушинского, 40
В
60 500
БЦ
Пр. Московский и ул. Электриков
А
30 000
БЦ
Ул. Руденко, 6 а
В
9 200
Альянс-центр
Ул. Ярославов Вал, 23
В
14 500
Мега-Сити
Ул. Бориспольская, 9
В
8 700
БЦ
Ул. Уборевича, 5
А
39 000
БЦ
Ул. Кустанайская, 13
В+
65 000
Ильинский
Ул. Ильинская, 6а
В+
35 000
Бизнес Парк
Пр. Воздухофлотский
В
30 000
Виноградарь
Ул. Светлицкого, 35
В
18 000
ИТОГО


600 550


Реальность планов застройщиков многих из указанных проектов в заявленные сроки вызывает
сомнения, исходя из визуальной оценки строительных площадок. Прогнозные показатели роста объема предложения в 2008-2009 гг. – 200-250 тыс. кв.м. в год. Таким образом, насыщение рынка произойдет не ранее 2010-2012 гг., с учетом ежегодного роста объема спроса на 5-10%.

На рынке наблюдается укрупнение реализуемых проектов. 2007 год ознаменовался появлением ряда крупных профессиональных бизнес центров, площади которых превышают 25 тыс. кв. м. каждый («Парус», «Айсберг»). Некоторые существующие бизнес центры увеличивают свои площади за счет строительства новых очередей. В данный момент идет работа над вторыми очередями бизнес центров «Ильинский» («Ласточка»), «Форум Парк Плаза», в конце года была сдана в эксплуатацию вторая очередь одного из самых фешенебельных престижных и дорогих в Киеве БЦ «Леонардо».
Строятся многофункциональные комплексы («Миракс-Плаза», «Эспланада», «Дарницкий», др.) Целый ряд крупномасштабных МФК проектируется.
Несколько компаний заявили о строительстве бизнес парков – крупных комплексов офисных зданий с сопутствующей инфраструктурой (в частности, «Алакор Бизнес ПаркСити»).
Индекс предложения офисных площадей классов А и В в Киеве в настоящий момент находится на уровне 0,27 м² на душу населения. В то же время в Праге этот показатель составляет 1,67 м²/чел., в Варшаве – 1,50 м²/чел., в Будапеште – 1,23 м²/чел. Только при достижении этих показателей можно будет говорить о том, что киевский рынок офисов вступил в стадию стабилизации и
насыщения.
Вакантность офисных площадей держится на очень низком уровне: около 1,5% в сегменте профессиональных и 6-8% для непрофессиональных офисных помещений. Свободное предложение офисов класса «А» и «В+» практически отсутствует. Помещения арендуются, как правило, на срок от одного до трех лет, иногда крупными и стабильно развивающимися компаниями до пяти лет.

Спрос
Текущее состояние на рынке офисной недвижимости характеризуется острой нехваткой профессиональных помещений. Спрос на качественные офисные помещения с удобным расположением существенно превышает текущее предложение. Неудовлетворенный спрос, по разным экспертным оценкам, составляет от 400 до 800 тыс. кв. м.
На рынке высоким спросом пользуются офисные центры, расположенные в центральном деловом районе города (CBD) и на Подоле. Вместе с тем, происходит расширение географии спроса. Все большее число арендаторов согласны рассматривать для размещения офиса, прилегающие к центру, и более отдаленные от центра, районы столицы (просп. Бажана, Петровка, ст.м. Левобережная – на них приходится около 3 % общей офисной площади столицы). Увеличивается спрос на офисную недвижимость в Соломенском, Оболонском и Голосеевском районах Киева.
Анализ заявок на аренду офисов позволяет говорить о повышении требований арендаторов к предлагаемым офисным помещениям, которые заключаются в хорошей транспортной доступности, наличию достаточного количества парковочных мест, открытой планировке офисного пространства и наличию сопутствующей инфраструктуры в БЦ. Сегодня на рынке спросом пользуются помещения всех классов. Нехватка качественных площадей делает востребованными со стороны арендаторов помещения класса «С» и ниже. В то же время продолжается смещение приоритетов арендаторов в сторону высококачественных площадей.
Наибольшей популярностью в офисах класса «А» и «В» сегодня пользуются помещения блоками от 100 до -400 кв. м... В офисах класса «С» наиболее востребованы помещения площадью до 120 м2. Размер среднего офиса в увеличивается. Арендаторы, зачастую, - это компании, работающие в формате В2В, украинских и иностранных компаний поровну.



Ценовая конъюнктура

2007 г. ознаменовался значительным ростом ставок аренды и цен на покупку площадей в современных бизнес центрах столицы. Появление на рынке новых офисных площадей существенно не повлияло на насыщение рынка. Текущий дефицит предложения профессиональной офисной недвижимости и существующий объем спроса, а также задержки сроков реализации крупных проектов стимулируют дальнейший рост цен на офисную недвижимость в течение ближайших нескольких лет.

За 2007 год арендные ставки выросли в среднем на 30%. Темпы роста уровня арендных ставок сохраняются примерно на уровне прошлого 2006 года.

Решающим факторами ценообразования в Киеве являются соответствие характеристик офиса заявленному классу здания, размещение в центральной части города и престижность месторасположения.
Стоимость аренды столичных офисов класса А сегодня иногда достигает и $90 за кв. м./мес. Для класса В средняя ставка составляет $35-50 за кв.м./мес. Для офисов класса С и непрофессиональных переоборудованных помещений средняя ставка варьирует в пределах $25 - 35 за кв.м./мес. в периферийных районах, а в историческом центре столицы «квартира под офис» по стоимости аренды практически не отличатся от ставок профессиональных бизнес центров классов А и В. Ни для кого не секрет, что такая ситуация сложилась из-за явного дефицита высококлассных помещений. В будущем произойдет существенная коррекция уровня ставок в сторону снижения, но не ранее насыщения рынка после ввода в эксплуатацию большинства заявленных проектов.
Неадекватно высокий уровень ставок, существующий на рынке офисов столицы, в некоторой степени оказывает стабилизирующее влияние на спрос помещений. Миграции арендаторов из офисов более низкого класса в более высокий сегодня имеют место, однако, не носят массовый характер. Основными арендаторами, формирующими большую часть спроса, являются иностранные компании, выходящие на украинский рынок, а также новые и расширяющиеся отечественные компании. Предполагается, что именно на «мигрирующие» компании будут делать ставки девелоперы бизнес-центров после того, как утихнет спрос со стороны новых компаний, когда соотношение объемов предложения и спроса сбалансируются.
Как ни парадоксально, уровень арендных ставок в ОЦ Киева на сегодняшний день значительно превосходит уровень арендных ставок ОЦ Афин, Вены, Праги, Софии и Рима, в свою очередь, уступая ОЦ Москве, Парижу и Лондону. Данная ситуация обусловлена в частности субъективно- спекулятивными факторами.

Тенденции и прогнозы
• Происходит существенное масштабирование (укрупнение) объектов.
Продолжится активное развитие многофункциональных комплексов, в которых офисные помещения будут одной из составляющих.
Сохранится тенденция повышение качества новых проектов, что связано с возросшими требованиями арендаторов и ростом профессионализма девелоперов.
Продолжится увеличение доли высококлассных помещений (класс «А» и «В+») в объеме нового предложения.
Заметно повысится культура потребления, арендаторы станут более взыскательными.
Значимость маркетинга и удачно разработанной концепции для дальнейшей успешной жизнедеятельности объекта заметно возрастет.
Интерес инвесторов постепенно переориентируется на интенсивное развитие офисных проектов за пределами центрального делового района Киева, децентрализация рынка.
Рост арендных ставок на офисные помещения в 2008г. будет находиться на уровне 15- 20%, со стабилизацией в ближайшие годы, обусловленной ростом предложения на рынке объектов высокого класса.
Предполагаемый уровень ставок в большинстве проектов, которые введутся в эксплуатацию в 2008 г., не превысит $55 кв. м/мес. без учета эксплуатационных расходов.
• Продолжает наблюдаться дефицит «длинных денег» на рынке.
По мере повышения «прозрачности» решения вопроса выделения земли в столице и упрощения прохождения согласовательной процедуры, международные девелоперы и инвесторы будут проявлять все большее внимание к сегменту офисной недвижимости Киева.
С учетом визуальной оценки текущего состояния заявленных к сдаче в эксплуатацию объектов, в течение 2008-2009 гг. девелоперы будут сдавать по 200-250 тыс. кв.м. офисов в год в составе профессиональных БЦ.
Насыщение рынка может произойти не ранее 2010-2012 гг., при условии, что заявленные проекты будут поступательно вводиться в эксплуатацию.









Мы в Фейсбуке Мы в Твиттере Мы в ЖЖ
 

Аналитика
Обзор жилой недвижимости
Обзор коммерческой недвижимости
Обзор рынка земли
Справка
БТИ Киева и Украины
Опекунские советы Киева и Украины
Паспортные отделы Киева и Украины
Телефонные коды городов Украины
Суды Киева
Новости
Китайцы пробурят 24 скважины в Украине
В НБУ рассказали о раскрытии банковской тайны силовикам в августе
Японская компания планирует представить самый быстрый автомобиль в мире
ЗЕЛЕНЫЙ СВЕТ ИНФЛЯЦИИ: НБУ ПРОГНОЗИРУЕТ РОСТ ЦЕН
Херсонщина может стать крупным импортером для Индии
Оценка бизнеса
Оценка для МСФО
Оценка предприятия
Оценка основных фондов
Оценка ЦИК
Оценка акций
Оценка гудвилла
Оценка нематериальных активов
Оценка товарного знака (бренда)
Оценка облигаций
Оценка недвижимости
Оценка квартиры
Оценка комнаты
Оценка здания
Оценка для наследства
Оценка для дарения
Оценка для нотариуса
Оценка для аренды
Оценка для страхования
Оценка домовладения
Оценка промышленной недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка памятника
Оценка ущерба
Оценка гаража
Оценка движимого имущества
Оценка мебели
Оценка компьютера
Голосование по недвижимости в Украине
Какой вид недвижимости Вы бы сейчас приобрели?
 
Индекс инфляции
Индекс инфляции
Учетная ставка НБУ
Учетная ставка НБУ
Нотариусы Украины
Нотариусы Днепропетровска
Нотариусы Донецка
Нотариусы Запорожья
Нотариусы Одессы
Нотариусы Севастополя
Нотариусы Ужгорода
Нотариусы Харькова
Нотариусы Чернигова
Нотариусы Киева
Курсы валют
Курсы валют
Курсы валют
RSS
| Оценка | | Оценка бизнеса | | Оценка недвижимости | | Аренда квартир | | Контакты |
2007 - 2017 © BGT Consulting