|
Как покупать недвижимость в Болгарии
Иностранные физические лица могут свободно приобретать недвижимость в Болгарии. Большинство апартаментов в современных комфортабельных комплексах покупают на этапе строительства. Это обусловлено выгодными ценами и условиями платежа.
Заинтересованный покупатель знакомится с возможностями приобретения квартиры в российском агентстве, выбирает подходящие варианты и отправляется в Болгарию для просмотра. Там представитель агентства в зависимости от интересов клиента показывает либо готовое жилье, либо место строительства и объекты, уже возведенные компанией. Если выбор сделан, клиент оставляет аванс в размере, не превышающем 10 % стоимости недвижимости (чаще всего 1000 евро), и подписывает предварительный договор, где указаны вид собственности, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты, а застройщика — своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства. Возвращаясь в Россию, клиент организовывает расчеты в соответствии с определенными сроками. Как правило, от момента внесения аванса до основного платежа проходит небольшой период (от одной недели до одного месяца).
При сдаче комплекса в эксплуатацию принимающие органы подписывают соответствующий акт, после чего происходит передача недвижимости новому владельцу и ее регистрация.
Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. Исключение – земля, приобретенная при наследовании по закону. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды – четыре года, максимальный – не установлен. На практике при продаже здания в его стоимость уже включена и стоимость участка земли и как правило это 1–10%.
Если покупатель все-таки хочет приобрести землю в Болгарии, то лучше оформить ее на фирму. Иностранная фирма с болгарским участием, то есть где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица.
При покупке дома с участком будут составлены два нотариальных акта: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и то же лицо оформляется один нотариальный акт. Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.
Процедура приобретения недвижимости
Покупка недвижимости обычно происходит в несколько этапов. После выбора объекта как правило требуется внести залог в размере 5–10% от стоимости дома на вторичном рынке или 1 000–1 500 евро за объект первичного рынка. Тогда этот объект изымается из листинга и закрепляется за клиентом. Затем заключается предварительный договор, который не требует нотариального заверения. В нем указывается, какая именно недвижимость резервируется за покупателем, и оговаривается индивидуальная схема оплаты (сроки и размеры взносов).
Покупать квартиру в строящемся доме лучше через риэлторскую фирму, которая сама проверит права застройщика – все-таки болгарское законодательство отличается от российского. Деньги вносятся частями в период строительства, которое длится примерно год. Иногда возможна рассрочка на несколько месяцев. Стандартная схема оплаты на первичном рынке: 30% после подписания предварительного договора, 30% при готовности объекта под отделку, 40% после подписания нотариального акта.
Следующий этап – оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость.
Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается в присутствии покупателя и продавца у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа обеими сторонами и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.
В числе документов, которые необходимо представить в нотариат, – выписка из Государственного регистра недвижимого имущества, где указаны обременения, если они есть (залог, запрет на продажу, открытые судебные дела, право пользования третьими лицами и прочее), а также подтверждено право собственности продавца. Кроме того, необходимо предоставить документ о государственной оценке стоимости дома. Его выдает территориальная налоговая служба, и именно указанная ею цена будет фигурировать в нотариальном акте.
Исходя из продажной цены определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4–5%. В них входят регистрационный сбор – 2%, оплата нотариальных услуг по регистрации сделки – 0,2% и еще некоторая сумма уйдет на проверку документов на юридическую чистоту, консультации, ведение переговоров, составление предварительного договора о покупке на русском и болгарском языках; персональное юридическое содействие вплоть до подписания контракта; регистрация недвижимости в налоговой службе, регистрация банковских счетов клиента.
Покупку лучше оформлять не на загранпаспорт, а на паспорт своей страны (загранпаспорт имеет ограниченный срок действия, потом недвижимость придется переоформлять).
Покупая квартиру в жилом комплексе, клиентам следует обратить внимание, что на каждого обитателя жилого комплекса приходится еще и общедолевая собственность – дополнительные квадратные метры, за которые надо заплатить при покупке квартиры и оплачивать их содержание в дальнейшем.
Открытие фирмы в Болгарии
Иностранец может открыть бизнес в Болгарии. Это стоит от 500 левов (250 евро) и занимает 7–10 дней. При этом он также получает право приобретать землю в стране.
Наиболее предпочтительной юридической формой предприятия является общество с ограниченной ответственностью (в Болгарии OOD). Вам нужно открыть счет в банке и перевести на него начальный капитал компании. Минимальная сумма начального капитала – 5 000 левов (около 2 500 евро). Эти деньги могут быть сняты со счета, как только фирма будет зарегистрирована. Процесс регистрации занимает около двух недель. Ваше присутствие необязательно. Все, что потребуется, – подписать основные документы, составленные на английском языке.
Кредиты
Для нерезидентов в Болгарии существует возможность получения кредита для покупки недвижимости. У самого крупного оператора в области кредитования – Булбанка – под залог приобретаемой недвижимости можно получить кредит на сумму от 60 до 70% от ее рыночной стоимости на срок до 20 лет под 7–8% годовых. Другой банк – СиБанк – предлагает кредит до 200 тыс. евро на 20 лет под 8,75%.
Следует учесть предстоящие расходы по открытию (1–1,5% от суммы кредита) и обслуживанию кредита (около 100 евро в год).
Аренда
Иностранец – владелец квартиры имеет право сдавать ее в аренду. На побережье это приносит 4–8% годовых. В сезон арендные ставки достигают 1 200–1 300 евро в месяц.
Если приобретена квартира в новом жилом комплексе, сдавать ее в аренду может управляющая компания. Как правило, сегодня строятся большие комплексы, в которых располагается не только жилье, но объекты социальной инфраструктуры. Действующая в жилом комплексе управляющая компания готова заключать договоры на аренду. Кстати, этот момент лучше оговорить еще при покупке квартиры. Важно, что управляющая компания может гарантировать постоянный доход – примерно 5–8% годовых.
Естественно, интерес к аренде домов на побережье возрастает в летний сезон. Однако сегодня строительные компании строят большие комплексы в районе горнолыжных курортов и минеральных источников. Квартира и апартаменты в таких объектах могут будут востребованы в течение всего года.
|
