Індикатори ринкової вартості

В період стрімкого розвиток ринку нерухомого майна, становлення фондового ринку, зародження ринку землі, особливе значення у сфері приватизаційних процесів, інвестиційного бізнесу, заставних операцій придбало поняття ринкової вартості майна.

Поняття ринкової вартості нерозривно пов'язане з існуванням певного сегменту ринку подібного майна, на якому здійснюються або гіпотетично можуть здійснюватися операції по переходу прав на майно. При цьому обов'язковою умовою ринкового характеру операції є той чинник, що кожна із сторін діє із знанням справи, розсудливо і без примушення, маючи в своєму розпорядженні достатню кількість часу для проведення адекватного маркетингу.

Одним з основоположних чинників, що безпосередньо впливають на формування ринкової вартості майна, а також на динаміку зміни ринковій вартості в часі, є співвідношення між попитом та пропозицією. Ціна операції, як правило, знаходиться усередині коридору між попитом і пропозицією, тому для коректного визначення ринкової вартості та складання прогнозу про зміну даного показника, необхідний аналіз всіх трьох складових в достатньому тимчасовому інтервалі. Дані про операції, а також пропозиція (“bid”) і попит (“ask”) є широко поширеним індикатором ринкової вартості цінних паперів, котирування яких присутні на фондових біржах.

Проте даний індикатор ринкової вартості не завжди об'єктивно відображає вартість мажоритарних пакетів акцій. Для об'єктивної оцінки вартості бізнесу, контроль над яким отримується шляхом покупки пакету, що становить більше 10% від статутного фонду компанії, необхідним є докладний аналіз фінансового і майнового стану компанії, а також сегментації і тенденцій розвитку ринку продукції, що випускається (товарів, послуг). В даному випадку до індикаторів ринкової вартості може відноситися як інформація про вартість подібного бізнесу, скоректована на відмінність в певних фінансових показниках, так і майбутня вартість чистих грошових потоків від ведення бізнесу з урахуванням рисок, властивих даному бізнесу. Крім того, як індикатор ринкової вартості компанії може виступати співвідношення між ринковою вартістю всіх активів компанії і ринковою вартістю зобов'язань. Тут слід зазначити, що балансова вартість активів компанії в більшості випадків значно відрізняється від їх ринкової вартості, що вимагає проведення додаткової переоцінки. Дана процедура є достатньо трудомісткою, і замовити подібну роботу з оцінки, як правило, може тільки мажоритарний акціонер або зацікавлений інвестор.

Якщо говорити про ринкову вартість нерухомого майна, то інформація про операції часто є конфіденційною і даний показник практично ніде не використовується. Як індикатор ринкової вартості нерухомого майна найчастіше виступає вартість, по якій подібне майно пропонується для продажу з урахуванням відповідних поправок, що враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна в порівнянні з ціною їх пропозиції.

Окрім цього, в рамках витратного підходу до оцінки як правило розглядається можливість заміщення (відтворення) об'єкту шляхом розрахунку витрат на будівництво подібного майна. Розрахунок даного показника вимагає великих зусиль від оціночної групи, оскільки включає елементи проектування з урахуванням ринкової вартості будівельних матеріалів і будівельно-монтажних робіт, визначення всіх видів зносу, а також врахування прав, пов'язаних із земельною ділянкою. При цьому слід зазначити, що результат, отриманий в результаті аналізу даних індикаторів ринку, може коректно відображати ринкову вартість нерухомого майна тільки за умови об'єктивного обліку прибутку забудовника, показник якого в найбільших містах України на сьогоднішній день може досягати декількох сотень відсотків. Дана ситуація пов'язана зі складнощами, що виникають при виділенні земельних ділянок, браком вільних міських територій, відсутністю конкуренції серед будівельних компаній.

Ринок нерухомості є дуже об'ємним і статичним, для зміни співвідношення попиту і пропозиції потрібне достатньо тривалий проміжок часу, необхідний для забудови, але в той же час існує велика залежність попиту від кредитної політики банків, рівня заробітних плат, загальної економічної і політичної ситуації в країні.

Ще одним індикатором ринкової вартості нерухомого майна є грошовий потік від володіння нерухомим майном. Залежно від типу об'єкту, як правило, використовується грошовий потік від здачі нерухомості в оренду або від бізнесу. Використання даного індикатора в рамках прибуткового підходу до оцінки, вимагає докладного дослідження прибутковості подібних об'єктів, витрат, пов'язаних з бізнесом, а також рисок, які властиві даному об'єкту. Об'єктивність результатів використання даного підходу безпосередньо залежить від глибини проведених досліджень, відповідності ринковій інформації використаних для розрахунку даних, а також досвіду оцінювача в оцінці подібного майна.

При визначенні ринкової вартості рухомого як індикатор часто використовується ціна операції, по якій відбулося відчуження подібного майна. Найбільш розвиненим сегментом є ринок автотранспортних засобів. Існуючі періодичні видання - довідники (“Бюлетень автотоварознавця” і т.п.) містять відомості про операції з основними моделями і марками автотранспортних засобів виробництва країн СНД і далекого зарубіжжя з вказівкою вичерпній інформації, необхідній для ідентифікації автотранспортного засобу.

Як індикатор ринкової вартості обладнання, як правило, виступають ціни заводів – виробників, ділерів, товарних бірж. Що стосується унікального устаткування, тут як правило використовуються зведення про вартість різних складових в елементах калькуляції витрат на виготовлення. Можливим є також використання як індикатор ринкової вартості грошового потоку, який генерує дане устаткування, проте дана процедура зв'язана з складнощами виділення грошового потоку, який доводиться безпосередньо на дане устаткування із загального грошового потоку, тому даний індикатор використовується нечасто.

Основним індикатором при визначенні вартості нематеріальних активів є грошовий потік від бізнесу, у формуванні якого бере участь даний нематеріальний актив. Крім того, в деяких випадках, індикатором ринкової вартості може служити вартість витрат на відтворення або заміщення даного нематеріального активу.

Таким чином, можна сказати, що для різних видів майна індикатори ринкової вартості можуть визначатися різними способами, але об'єктивність їх визначення завжди безпосередньо пов'язана з розвитком і активністю ринків, наявністю об'єктивної і доступної ринкової інформації, а також з досвідом і компетенцією оцінювача, який проводить збір і аналіз інформації з метою визначення ринкової вартості майна.

А. Грюкало

Директор ТОВ “Бі Джі Ті консалтинг”

 

BGT consulting – незалежна оцінка майна, нематеріальних активів та бізнесу